物业财务管理制度和标准
第一章总则
第一条为了加强企业财务管理，规范企业财务行为，保护企业及其相关方的合法权益，推进现代企业制度建设，根据有关法律、行政法规的规定，制定本通则。
第二条在中华人民共和国境内依法设立的具备法人资格的国有及国有控股企业适用本通则。金融企业除外。
其他企业参照执行。
第三条国有及国有控股企业(以下简称企业)应当确定内部财务管理体制，建立健全财务管理制度，控制财务风险。
企业财务管理应当按照制定的财务战略，合理筹集资金，有效营运资产，控制成本费用，规范收益分配及重组清算财务行为，加强财务监督和财务信息管理。
第四条财政部负责制定企业财务规章制度。
各级财政部门(以下通称主管财政机关)应当加强对企业财务的指导、管理、监督，其主要职责包括：
(一)监督执行企业财务规章制度，按照财务关系指导企业建立健全内部财务制度。
(二)制定促进企业改革发展的财政财务政策，建立健全支持企业发展的财政资金管理制度。
(三)建立健全企业年度财务会计报告审计制度，检查企业财务会计报告质量。
(四)实施企业财务评价，监测企业财务运行状况。
(五)研究、拟订企业国有资本收益分配和国有资本经营预算的制度。
(六)参与审核属于本级人民政府及其有关部门、机构出资的企业重要改革、改制方案。
(七)根据企业财务管理的需要提供必要的帮助、服务。
第五条各级人民政府及其部门、机构，企业法人、其他组织或者自然人等企业投资者(以下通称投资者)，企业经理、厂长或者实际负责经营管理的其他领导成员(以下通称经营者)，依照法律、法规、本通则和企业章程的规定，履行企业内部财务管理职责。
第六条企业应当依法纳税。企业财务处理与税收法律、行政法规规定不一致的，纳税时应当依法进行调整。
第七条各级人民政府及其部门、机构出资的企业，其财务关系隶属同级财政机关。
第二章企业财务管理体制
第八条企业实行资本权属清晰、财务关系明确、符合法人治理结构要求的财务管理体制。
企业应当按照国家有关规定建立有效的内部财务管理级次。企业集团公司自行决定集团内部财务管理体制。
第九条企业应当建立财务决策制度，明确决策规则、程序、权限和责任等。法律、行政法规规定应当通过职工(代表)大会审议或者听取职工、相关组织意见的财务事项，依照其规定执行。
企业应当建立财务决策回避制度。对投资者、经营者个人与企业利益有冲突的财务决策事项，相关投资者、经营者应当回避。
第十条企业应当建立财务风险管理制度，明确经营者、投资者及其他相关人员的管理权限和责任，按照风险与收益均衡、不相容职务分离等原则，控制财务风险。
第十一条企业应当建立财务预算管理制度，以现金流为核心，按照实现企业价值最大化等财务目标的要求，对资金筹集、资产营运、成本控制、收益分配、重组清算等财务活动，实施全面预算管理。
第十二条投资者的财务管理职责主要包括：
(一)审议批准企业内部财务管理制度、企业财务战略、财务规划和财务预算。
(二)决定企业的筹资、投资、担保、捐赠、重组、经营者报酬、利润分配等重大财务事项。
(三)决定企业聘请或者解聘会计师事务所、资产评估机构等中介机构事项。
(四)对经营者实施财务监督和财务考核。
(五)按照规定向全资或者控股企业委派或者推荐财务总监。
投资者应当通过股东(大)会、董事会或者其他形式的内部机构履行财务管理职责，可以通过企业章程、内部制度、合同约定等方式将部分财务管理职责授予经营者。
第十三条经营者的财务管理职责主要包括：
(一)拟订企业内部财务管理制度、财务战略、财务规划，编制财务预算。
(二)组织实施企业筹资、投资、担保、捐赠、重组和利润分配等财务方案，诚信履行企业偿债义务。
(三)执行国家有关职工劳动报酬和劳动保护的规定，依法缴纳社会保险费、住房公积金等，保障职工合法权益。
(四)组织财务预测和财务分析，实施财务控制。
(五)编制并提供企业财务会计报告，如实反映财务信息和有关情况。
(六)配合有关机构依法进行审计、评估、财务监督等工作。
第三章资金筹集
第十四条企业可以接受投资者以货币资金、实物、无形资产、股权、特定债权等形式的出资。其中，特定债权是指企业依法发行的可转换债券、符合有关规定转作股权的债权等。
企业接受投资者非货币资产出资时，法律、行政法规对出资形式、程序和评估作价等有规定的，依照其规定执行。
企业接受投资者商标权、著作权、专利权及其他专有技术等无形资产出资的，应当符合法律、行政法规规定的比例。
第十五条企业依法以吸收直接投资、发行股份等方式筹集权益资金的，应当拟订筹资方案，确定筹资规模，履行内部决策程序和必要的报批手续，控制筹资成本。
企业筹集的实收资本，应当依法委托法定验资机构验资并出具验资报告。
第十六条企业应当执行国家有关资本管理制度，在获准工商登记后30日内，依据验资报告等向投资者出具出资证明书，确定投资者的合法权益。
企业筹集的实收资本，在持续经营期间可以由投资者依照法律、行政法规以及企业章程的规定转让或者减少，投资者不得抽逃或者变相抽回出资。
除《公司法》等有关法律、行政法规另有规定外，企业不得回购本企业发行的股份。企业依法回购股份，应当符合有关条件和财务处理办法，并经投资者决议。
第十七条对投资者实际缴付的出资超出注册资本的差额(包括股票溢价)，企业应当作为资本公积管理。
经投资者审议决定后，资本公积用于转增资本。国家另有规定的，从其规定。
第十八条企业从税后利润中提取的盈余公积包括法定公积金和任意公积金，可以用于弥补企业亏损或者转增资本。法定公积金转增资本后留存企业的部分，以不少于转增前注册资本的25%为限。
第十九条企业增加实收资本或者以资本公积、盈余公积转增实收资本，由投资者履行财务决策程序后，办理相关财务事项和工商变更登记。
第二十条企业取得的各类财政资金，区分以下情况处理：
(一)属于国家直接投资、资本注入的，按照国家有关规定增加国家资本或者国有资本公积。
(二)属于投资补助的，增加资本公积或者实收资本。国家拨款时对权属有规定的，按规定执行;没有规定的，由全体投资者共同享有。
(三)属于贷款贴息、专项经费补助的，作为企业收益处理。
(四)属于政府转贷、偿还性资助的，作为企业负债管理。
(五)属于弥补亏损、救助损失或者其他用途的，作为企业收益处理。
第二十一条企业依法以借款、发行债券、融资租赁等方式筹集债务资金的，应当明确筹资目的，根据资金成本、债务风险和合理的资金需求，进行必要的资本结构决策，并签订书面合同。
企业筹集资金用于固定资产投资项目的，应当遵守国家产业政策、行业规划、自有资本比例及其他规定。
企业筹集资金，应当按规定核算和使用，并诚信履行合同，依法接受监督。
第四章资产营运
第二十二条企业应当根据风险与收益均衡等原则和经营需要，确定合理的资产结构，并实施资产结构动态管理。
第二十三条企业应当建立内部资金调度控制制度，明确资金调度的条件、权限和程序，统一筹集、使用和管理资金。企业支付、调度资金，应当按照内部财务管理制度的规定，依据有效合同、合法凭证，办理相关手续。
企业向境外支付、调度资金应当符合国家有关外汇管理的规定。
企业集团可以实行内部资金集中统一管理，但应当符合国家有关金融管理等法律、行政法规规定，并不得损害成员企业的利益。
第二十四条企业应当建立合同的财务审核制度，明确业务流程和审批权限，实行财务监控。
企业应当加强应收款项的管理，评估客户信用风险，跟踪客户履约情况，落实收账责任，减少坏账损失。
第二十五条企业应当建立健全存货管理制度，规范存货采购审批、执行程序，根据合同的约定以及内部审批制度支付货款。
企业选择供货商以及实施大宗采购，可以采取招标等方式进行。
第二十六条企业应当建立固定资产购建、使用、处置制度。
企业自行选择、确定固定资产折旧办法，可以征询中介机构、有关专家的意见，并由投资者审议批准。固定资产折旧办法一经选用，不得随意变更。确需变更的，应当说明理由，经投资者审议批准。
企业购建重要的固定资产、进行重大技术改造，应当经过可行性研究，按照内部审批制度履行财务决策程序，落实决策和执行责任。
企业在建工程项目交付使用后，应当在一个年度内办理竣工决算。
第二十七条企业对外投资应当遵守法律、行政法规和国家有关政策的规定，符合企业发展战略的要求，进行可行性研究，按照内部审批制度履行批准程序，落实决策和执行的责任。
企业对外投资应当签订书面合同，明确企业投资权益，实施财务监管。依据合同支付投资款项，应当按照企业内部审批制度执行。
企业向境外投资的，还应当经投资者审议批准，并遵守国家境外投资项目核准和外汇管理等相关规定。
第二十八条企业通过自创、购买、接受投资等方式取得的无形资产，应当依法明确权属，落实有关经营、管理的财务责任。
无形资产出现转让、租赁、质押、授权经营、连锁经营、对外投资等情形时，企业应当签订书面合同，明确双方的权利义务，合理确定交易价格。
第二十九条企业对外担保应当符合法律、行政法规及有关规定，根据被担保单位的资信及偿债能力，按照内部审批制度采取相应的风险控制措施，并设立备查账簿登记，实行跟踪监督。
企业对外捐赠应当符合法律、行政法规及有关财务规定，制定实施方案，明确捐赠的范围和条件，落实执行责任，严格办理捐赠资产的交接手续。
第三十条企业从事期货、期权、证券、外汇交易等业务或者委托其他机构理财，不得影响主营业务的正常开展，并应当签订书面合同，建立交易报告制度，定期对账，控制风险。
第三十一条企业从事代理业务，应当严格履行合同，实行代理业务与自营业务分账管理，不得挪用客户资金、互相转嫁经营风险。
第三十二条企业应当建立各项资产损失或者减值准备管理制度。各项资产损失或者减值准备的计提标准，一经选用，不得随意变更。企业在制订计提标准时可以征询中介机构、有关专家的意见。
对计提损失或者减值准备后的资产，企业应当落实监管责任。能够收回或者继续使用以及没有证据证明实际损失的资产，不得核销。
第三十三条企业发生的资产损失，应当及时予以核实、查清责任，追偿损失，按照规定程序处理。
企业重组中清查出的资产损失，经批准后依次冲减未分配利润、盈余公积、资本公积和实收资本。
第三十四条企业以出售、抵押、置换、报废等方式处理资产时，应当按照国家有关规定和企业内部财务管理制度规定的权限和程序进行。其中，处理主要固定资产涉及企业经营业务调整或者资产重组的，应当根据投资者审议通过的业务调整或者资产重组方案实施。
第三十五条企业发生关联交易的，应当遵守国家有关规定，按照独立企业之间的交易计价结算。投资者或者经营者不得利用关联交易非法转移企业经济利益或者操纵关联企业的利润。
第五章成本控制
第三十六条企业应当建立成本控制系统，强化成本预算约束，推行质量成本控制办法，实行成本定额管理、全员管理和全过程控制。
第三十七条企业实行费用归口、分级管理和预算控制，应当建立必要的费用开支范围、标准和报销审批制度。
第三十八条企业技术研发和科技成果转化项目所需经费，可以通过建立研发准备金筹措，据实列入相关资产成本或者当期费用。
符合国家规定条件的企业集团，可以集中使用研发费用，用于企业主导产品和核心技术的自主研发。
第三十九条企业依法实施安全生产、清洁生产、污染治理、地质灾害防治、生态恢复和环境保护等所需经费，按照国家有关标准列入相关资产成本或者当期费用。
第四十条企业发生销售折扣、折让以及支付必要的佣金、回扣、手续费、劳务费、提成、返利、进场费、业务奖励等支出的，应当签订相关合同，履行内部审批手续。
企业开展进出口业务收取或者支付的佣金、保险费、运费，按照合同规定的价格条件处理。
企业向个人以及非经营单位支付费用的，应当严格履行内部审批及支付的手续。
第四十一条企业可以根据法律、法规和国家有关规定，对经营者和核心技术人员实行与其他职工不同的薪酬办法，属于本级人民政府及其部门、机构出资的企业，应当将薪酬办法报主管财政机关备案。
第四十二条企业应当按照劳动合同及国家有关规定支付职工报酬，并为从事高危作业的职工缴纳团体人身意外伤害保险费，所需费用直接作为成本(费用)列支。
经营者可以在工资计划中安排一定数额，对企业技术研发、降低能源消耗、治理“三废”、促进安全生产、开拓市场等作出突出贡献的职工给予奖励。
第四十三条企业应当依法为职工支付基本医疗、基本养老、失业、工伤等社会保险费，所需费用直接作为成本(费用)列支。
已参加基本医疗、基本养老保险的企业，具有持续盈利能力和支付能力的，可以为职工建立补充医疗保险和补充养老保险，所需费用按照省级以上人民政府规定的比例从成本(费用)中提取。超出规定比例的`部分，由职工个人负担。
第四十四条企业为职工缴纳住房公积金以及职工住房货币化分配的财务处理，按照国家有关规定执行。
职工教育经费按照国家规定的比例提取，专项用于企业职工后续职业教育和职业培训。
工会经费按照国家规定比例提取并拨缴工会。
第四十五条企业应当依法缴纳行政事业性收费、政府性基金以及使用或者占用国有资源的费用等。
企业对没有法律法规依据或者超过法律法规规定范围和标准的各种摊派、收费、集资，有权拒绝。
第四十六条企业不得承担属于个人的下列支出：
(一)娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。
(二)购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。
(三)个人行为导致的罚款、赔偿等支出。
(四)购买住房、支付物业管理费等支出。
(五)应由个人承担的其他支出。
第六章收益分配
第四十七条投资者、经营者及其他职工履行本企业职务或者以企业名义开展业务所得的收入，包括销售收入以及对方给予的销售折扣、折让、佣金、回扣、手续费、劳务费、提成、返利、进场费、业务奖励等收入，全部属于企业。
企业应当建立销售价格管理制度，明确产品或者劳务的定价和销售价格调整的权限、程序与方法，根据预期收益、资金周转、市场竞争、法律规范约束等要求，采取相应的价格策略，防范销售风险。
第四十八条企业出售股权投资，应当按照规定的程序和方式进行。股权投资出售底价，参照资产评估结果确定，并按照合同约定收取所得价款。在履行交割时，对尚未收款部分的股权投资，应当按照合同的约定结算，取得受让方提供的有效担保。
上市公司国有股减持所得收益，按照国务院的规定处理。
第四十九条企业发生的年度经营亏损，依照税法的规定弥补。税法规定年限内的税前利润不足弥补的，用以后年度的税后利润弥补，或者经投资者审议后用盈余公积弥补。
第五十条企业年度净利润，除法律、行政法规另有规定外，按照以下顺序分配：
(一)弥补以前年度亏损。
(二)提取10%法定公积金。法定公积金累计额达到注册资本50%以后，可以不再提取。
(三)提取任意公积金。任意公积金提取比例由投资者决议。
(四)向投资者分配利润。企业以前年度未分配的利润，并入本年度利润，在充分考虑现金流量状况后，向投资者分配。属于各级人民政府及其部门、机构出资的企业，应当将应付国有利润上缴财政。
国有企业可以将任意公积金与法定公积金合并提取。股份有限公司依法回购后暂未转让或者注销的股份，不得参与利润分配;以回购股份对经营者及其他职工实施股权激励的，在拟订利润分配方案时，应当预留回购股份所需利润。
第五十一条企业弥补以前年度亏损和提取盈余公积后，当年没有可供分配的利润时，不得向投资者分配利润，但法律、行政法规另有规定的除外。
第五十二条企业经营者和其他职工以管理、技术等要素参与企业收益分配的，应当按照国家有关规定在企业章程或者有关合同中对分配办法作出规定，并区别以下情况处理：
(一)取得企业股权的，与其他投资者一同进行企业利润分配。
(二)没有取得企业股权的，在相关业务实现的利润限额和分配标准内，从当期费用中列支。
第七章重组清算
第五十三条企业通过改制、产权转让、合并、分立、托管等方式实施重组，对涉及资本权益的事项，应当由投资者或者授权机构进行可行性研究，履行内部财务决策程序，并组织开展以下工作：
(一)清查财产，核实债务，委托会计师事务所审计。
(二)制订职工安置方案，听取重组企业的职工、职工代表大会的意见或者提交职工代表大会审议。
(三)与债权人协商，制订债务处置或者承继方案。
(四)委托评估机构进行资产评估，并以评估价值作为净资产作价或者折股的参考依据。
(五)拟订股权设置方案和资本重组实施方案，经过审议后履行报批手续。
第五十四条企业采取分立方式进行重组，应当明晰分立后的企业产权关系。
企业划分各项资产、债务以及经营业务，应当按照业务相关性或者资产相关性原则制订分割方案。对不能分割的整体资产，在评估机构评估价值的基础上，经分立各方协商，由拥有整体资产的一方给予他方适当经济补偿。
第五十五条企业可以采取新设或者吸收方式进行合并重组。企业合并前的各项资产、债务以及经营业务，由合并后的企业承继，并应当明确合并后企业的产权关系以及各投资者的出资比例。
企业合并的资产税收处理应当符合国家有关税法的规定，合并后净资产超出注册资本的部分，作为资本公积;少于注册资本的部分，应当变更注册资本或者由投资者补足出资。
对资不抵债的企业以承担债务方式合并的，合并方应当制定企业重整措施，按照合并方案履行偿还债务责任，整合财务资源。
第五十六条企业实行托管经营，应当由投资者决定，并签订托管协议，明确托管经营的资产负债状况、托管经营目标、托管资产处置权限以及收益分配办法等，并落实财务监管措施。
受托企业应当根据托管协议制订相关方案，重组托管企业的资产与债务。未经托管企业投资者同意，不得改组、改制托管企业，不得转让托管企业及转移托管资产、经营业务，不得以托管企业名义或者以托管资产对外担保。
第五十七条企业进行重组时，对已占用的国有划拨土地应当按照有关规定进行评估，履行相关手续，并区别以下情况处理：
(一)继续采取划拨方式的，可以不纳入企业资产管理，但企业应当明确划拨土地使用权权益，并按规定用途使用，设立备查账簿登记。国家另有规定的除外。
(二)采取作价入股方式的，将应缴纳的土地出让金转作国家资本，形成的国有股权由企业重组前的国有资本持有单位或者主管财政机关确认的单位持有。
(三)采取出让方式的，由企业购买土地使用权，支付出让费用。
(四)采取租赁方式的，由企业租赁使用，租金水平参照银行同期贷款利率确定，并在租赁合同中约定。
企业进行重组时，对已占用的水域、探矿权、采矿权、特许经营权等国有资源，依法可以转让的，比照前款处理。
第五十八条企业重组过程中，对拖欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用以及欠缴的基本社会保险费、住房公积金，应当以企业现有资产优先清偿。
第五十九条企业被责令关闭、依法破产、经营期限届满而终止经营的，或者经投资者决议解散的，应当按照法律、法规和企业章程的规定实施清算。清算财产变卖底价，参照资产评估结果确定。国家另有规定的，从其规定。
企业清算结束，应当编制清算报告，委托会计师事务所审计，报投资者或者人民法院确认后，向相关部门、债权人以及其他的利益相关人通告。其中，属于各级人民政府及其部门、机构出资的企业，其清算报告应当报送主管财政机关。
第六十条企业解除职工劳动关系，按照国家有关规定支付的经济补偿金或者安置费，除正常经营期间发生的列入当期费用以外，应当区别以下情况处理：
(一)企业重组中发生的，依次从未分配利润、盈余公积、资本公积、实收资本中支付。
(二)企业清算时发生的，以企业扣除清算费用后的清算财产优先清偿。
第八章信息管理
第六十一条企业可以结合经营特点，优化业务流程，建立财务和业务一体化的信息处理系统，逐步实现财务、业务相关信息一次性处理和实时共享。
第六十二条企业应当逐步创造条件，实行统筹企业资源计划，全面整合和规范财务、业务流程，对企业物流、资金流、信息流进行一体化管理和集成运作。
第六十三条企业应当建立财务预警机制，自行确定财务危机警戒标准，重点监测经营性净现金流量与到期债务、企业资产与负债的适配性，及时沟通企业有关财务危机预警的信息，提出解决财务危机的措施和方案。
第六十四条企业应当按照有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定，按时编制财务会计报告，经营者或者投资者不得拖延、阻挠。
第六十五条企业应当按照规定向主管财政机关报送月份、季度、年度财务会计报告等材料，不得在报送的财务会计报告等材料上作虚假记载或者隐瞒重要事实。主管财政机关应当根据企业的需要提供必要的培训和技术支持。
企业对外提供的年度财务会计报告，应当依法经过会计师事务所审计。国家另有规定的，从其规定。
第六十六条企业应当在年度内定期向职工公开以下信息：
(一)职工劳动报酬、养老、医疗、工伤、住房、培训、休假等信息。
(二)经营者报酬实施方案。
(三)年度财务会计报告审计情况。
(四)企业重组涉及的资产评估及处置情况。
(五)其他依法应当公开的信息。
第六十七条主管财政机关应当建立健全企业财务评价体系，主要评估企业内部财务控制的有效性，评价企业的偿债能力、盈利能力、资产营运能力、发展能力和社会贡献。评估和评价的结果可以通过适当方式向社会发布。
第六十八条主管财政机关及其工作人员应当恰当使用所掌握的企业财务信息，并依法履行保密义务，不得利用企业的财务信息谋取私利或者损害企业利益。
第九章财务监督
第六十九条企业应当依法接受主管财政机关的财务监督和国家审计机关的财务审计。
第七十条经营者在经营过程中违反本通则有关规定的，投资者可以依法追究经营者的责任。
第七十一条企业应当建立、健全内部财务监督制度。
企业设立监事会或者监事人员的，监事会或者监事人员依照法律、行政法规、本通则和企业章程的规定，履行企业内部财务监督职责。
经营者应当实施内部财务控制，配合投资者或者企业监事会以及中介机构的检查、审计工作。
第七十二条企业和企业负有直接责任的主管人员和其他人员有以下行为之一的，县级以上主管财政机关可以责令限期改正、予以警告，有违法所得的，没收违法所得，并可以处以不超过违法所得3倍、但最高不超过3万元的罚款;没有违法所得的，可以处以1万元以下的罚款。
(一)违反本通则第三十九条、四十条、四十二条第一款、四十三条、四十六条规定列支成本费用的。
(二)违反本通则第四十七条第一款规定截留、隐瞒、侵占企业收入的。
(三)违反本通则第五十条、五十一条、五十二条规定进行利润分配的。但依照《公司法》设立的企业不按本通则第五十条第一款第二项规定提取法定公积金的，依照《公司法》的规定予以处罚。
(四)违反本通则第五十七条规定处理国有资源的。
(五)不按本通则第五十八条规定清偿职工债务的。
第七十三条企业和企业负有直接责任的主管人员和其他人员有以下行为之一的，县级以上主管财政机关可以责令限期改正、予以警告。
(一)未按本通则规定建立健全各项内部财务管理制度的。
(二)内部财务管理制度明显与法律、行政法规和通用的企业财务规章制度相抵触，且不按主管财政机关要求修正的。
第七十四条企业和企业负有直接责任的主管人员和其他人员不按本通则第六十四条、第六十五条规定编制、报送财务会计报告等材料的，县级以上主管财政机关可以依照《公司法》、《企业财务会计报告条例》的规定予以处罚。
第七十五条企业在财务活动中违反财政、税收等法律、行政法规的，依照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)及有关税收法律、行政法规的规定予以处理、处罚。
第七十六条主管财政机关以及政府其他部门、机构有关工作人员，在企业财务管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或者泄露国家机密、企业商业秘密的，依法进行处理。
第十章附则
第七十七条实行企业化管理的事业单位比照适用本通则。
第七十八条本通则自20_年1月1日起施行。
物业财务管理制度和标准（篇2）
第一章总则
为了加强本单位的会计基础工作，建立规范的会计工作秩序，提高会计工作水平，根据《中华人民共和国会计法》和国家统一会计制度的规定，结合本单位类型和内部管理的需要，制定本制度。
第二章会计人员的基本条件
1.配备必要的专业知识和专业技能，熟悉国家有关法律、法规、规章和国家统一会计制度，遵守职业道德。
2.应当按照会计法律、法规和国家统一会计制度规定的程序和要求进行会计工作，保证所提供的`会计信息合法、真实、准确、及时、完整。
3.应当熟悉本单位的生产经营和业务管理情况，运用掌握的会计信息和会计方法，为改善单位内部管理、提高经济效益服务。
4.遵守本单位的商业秘密，不能私自向外界提供或者泄露单位的会计信息。
5.应当按照国家有关规定定期参加会计业务的培训。
第三章会计核算要求
1.按照国家统一会计制度的规定和会计业务的需要设置会计账簿，包括总账、明细帐、费用账、现金日记账和银行日记帐等。
2.会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的内容和要求必须符合国家统一会计制度的规定，不得伪造、变造会计凭证和会计账簿，不得设置帐外账，不得报送虚假会计报表。
3.会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料，应建立档案，妥善保管。会计档案建档要求、保管期限、销毁办法等依据《会计档案管理办法》的规定进行。
4.按照国家统一会计制度的规定，定期结帐，定期编制财务。财务负责人对财务报告的合法性、真实性负法律责任。
第四章会计监督
1.会计人员应当对原始凭证进行审核监督。
2.会计人员应当对实物、款项进行监督，督促建立并严格执行财产清查制度。
3.会计人员应当对财务收支、审批程序进行监督。
4.会计人员对违反单位内部会计管理制度的经济活动，应当制止和纠正。
5.会计人员应当依照法律和国家有关规定接受财政、审计、税务等机关的监督，如实提供会计凭证、账簿、会计报表和其他会计资料。
物业财务管理制度和标准（篇3）
1、收入问题：为少交税收入记在账外或是将不确认收入，将收入挂在往来科目中，此时也不会开增值税发票，钱货早已经交易。
2、成本问题：
①、情况1往往产生问题是账面库存商品成本结转不及时，货物已经发出但未记录成本;或者是材料、人工等耗费已经计入成本，而与收入不配比。
②、部分生产类企业因车间零部件较多，材料入库、出库记录不及时、不准确而产生账面成本不准确，甚至有企业平时的成本按估计的'方法来核算成本。
③、平时不对库存进行盘点，使账务和实际情况脱节，财务记录不准确。
3、资金问题：
①、一般缺少资金，向银行借款较多，一般与其他企业互相担保;向个人借款用于暂时的资金往来或是生产经营，利息高于银行贷款;有的还会存在职工集资问题。
②、现金、银行存款：账面现金较多，实际现金一般远少于账面，存在较多白条;现金使用不合规。
③、往往有较多的业务费(给客户采购人员的回扣)，在白条中列支，到最后没有相应的发票或是费用单。
④、出资、增资不实，往往是先出资再抽逃，以后通过费用方式慢慢的抵消掉。
4、人员工资问题：
①、往往缴纳不足，与部分员工不签订劳动合同。
5、固定资产、无形资产问题：
①、固定资产入账时间与实际情况不一致，导致折旧、摊销在不同年度差异，也使损益表差异，甚至影响不同年度的盈亏情况。
②、账面记录与实际往往有差异;摊销问题。有些可能已经报废或减值，但仍挂账。
③、因固定资产、无形资产一般金额较大，应与当地同等情况比较分析，可能有些利用固定资产、无形资产合同隐藏大额的非正常交易等。此处仅列指几条，更多问题大家共同讨论分享。
物业财务管理制度和标准（篇4）
1、总则
本制度明确了收款管理权责划分，规范了收款管理操作程序，建立了收款管理审批流程，为收款管理工作开展提供了制度依据。
2、职责
本制度的主责部门为各公司财务部，按本制度规定严格执行收款管理要求与流程。
3、范围
本制度规范的收款内容包括：物业费收入、车位管理费收入、开发界面收入、租金收入、多种经营收入、押金及代收款等。
4、各类收款总体要求
4.1财务部全面负责公司各项收款界面的管理，包括收款、收款监督、收款票据领购、下发及核销等内容。
4.2各类收款业务均需在EAS系统中操作，做到日清日结，如遇特殊原因无法当天录入的，转天补录的业务日期必须与收款日期一致。
4.3财务人员应在每日及每月底将EAS系统中的收款报表与财务系统总账进行核对，确保数据一致。
4.4收费人员应确保各类票据连号使用，在保证当日票、款、表相符的基础上，及时将整理好的单据及银行回执传递给公司财务部，相关财务人员应对交来的钱款票据逐笔进行核对。
4.5各类票据使用完后应及时到财务部核销并领用。
4.6财务人员每月至少两次对收费现场的库存现金、票据管理情况等进行盘点抽查并保留检查痕迹，确保现场收费的操作规范性。
5、收款管理具体要求
5.1物业费收入、车位管理费收入、租金收入、多种经营收入、押金及代收款。
5.1.1每月最后一日，由客服部指定专人对收费软件中的房屋客户设置和客户收费设置进行检查，财务负责核对，确保计算应收费用前系统设置的真实、准确。
5.1.2财务人员应于每月1日将当月应收取的周期性费用(如物业费、车位费等)及时进行应收费用计算，并在EAS收费系统中生成应收费用数据。
5.1.3临时性费用(如出入证工本费、场地租金收入、零星服务收入等)根据实际情况生成应收费用，并及时收取。
5.1.4收费人员收费前应核对业主资料(房号、业主姓名、应收款项等信息)，口头告知业主应缴费用的明细及金额，收款后将盖有公司收款印章的票据交业主作为已缴款凭据。
5.1.5收费人员在每日工作结束前，应将当日的收款票据、收款金额、报表核对一致。
5.1.6财务人员每日负责对收款事项进行检查及审核，无误后进行账务处理。
5.2与开发公司相关的收入
5.2.1范围：空置管理费(未出售)收入、开办费收入、售楼处物业收入(服务费)、为开发公司服务收入、前期顾问咨询服务收入。
5.2.2各公司财务部根据业务部门提交的应收款数据进行审核，督促业务部门及时签订相应合同。
5.2.3与开发公司相关收入结算的总体原则是：结算及时并实现资金快速回流。
5.2.3.1开发公司与物业公司双方的各项业务，需由开发公司相关业务部门先立项并签订相应合同，而后开始实施。签订的合同中要明确服务标准、管理要求、费用结算方式及结算周期。对于由开发公司移交给物业进行后续管理的事项，要求明确承接的现状，对未尽事宜的责任要界定清晰。
5.2.3.2物业公司根据各项目进度及受托协议的执行情况，由物业公司专人于结算资料齐全后的3个工作日内，向开发公司提交费用结算申请。
5.2.3.3物业公司需持续跟进与开发公司之间的结算进度，确保在结算资料提交后的7个工作日内开发公司方面完成对结算申请的审核及确认。
5.2.3.4物业公司根据开发公司审核确认后的相关审批资料，及时跟进开发公司的立项审批及合同审批进度。
5.2.4财务部根据收到的签批完整的合同开具相应的发票，跟进开发公司的付款流程及资金安排，待开发公司付款完毕或收到款项时确认收入。
5.2.4财务部应建立开发界面收入台账，内容包括：合同编号、签订日期、合同名称、开发界面收入类别、涉及的具体项目/分期、合同期限、合同金额、累计已发生金额、合同余额等。
5.3免单收入
5.3.1包括销售免单、售后减免和内免，主要是指开发公司在房地产销售阶段促进销售、售后阶段解决客户诉求以及物业公司在承接项目后解决业主遗留问题而开具的减免物业服务相关费用的书面优惠证明。销售免单和售后减免都是由开发公司和业主签署的优惠免单;内免是物业公司和业主签署的优惠免单。
5.3.2物业公司财务部收到业务部门提交的签批完整的确认单(销售免单、售后减免)以及开发公司给付的款项时确认收入。确认单上必须有业主、开发公司相关部门负责人的签章确认。
5.3.3内部免单需由业务部门提交申请，签批后，在EAS收费系统中对应收费用进行相应调整。
5.3.4物业公司财务部应分别建立开发公司免单及内部免单台账，台账内容需包含：所属项目、客户资料、免单类型、免单金额、免单期限及免单事由，以备查询。
5.4代收款项的管理
5.4.1包含内容：代为收取的水费、电费、公摊水电费、燃气、煤气、采暖费等费用，以及代为收取的其他收费，例如代收小区宽带费等。
5.4.2代收款项应建立相应的代收代付台账并及时核对，保证数据的准确性，及时结清代收款项。
6、收款现场管理
6.1当日收取的款项必须当日送存公司指定银行账户，非工作时间收款须存入经物业集团财务管理部备案的无卡存款银行账户，当日现场无卡存款金额需短信告知财务人员。
6.2收费人员入户收取的各类款项必须当日录入EAS收费系统。
6.3收费人员交接班要有交接记录，现金、收款单据等凭证必须经双方清点后，签字确认。
6.4收费人员当日下班前，必须清点票款，打印POS结算单，核对报表，保证账实相符。
7、附则
本制度自发布之日起实施，根据物业集团业务发展情况适时修订。本制度由物业集团财务管理部起草并归口管理。
物业财务管理制度和标准（篇5）
一、财务会计管理的涵义
财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理公司的资金运行。物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。
财务管理的任务是：
(一)筹集、管理资金
这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。
(二)经济核算
通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。
(三)多元经营
积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。
(四)财务监督
实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。
二、财务会计管理制度
财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度：
(一)会计核算方法及凭证账册制度
(1)管理部采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合管理部的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账;
(2)原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账;
(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理;
(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。
(二)货币资金管理制度
(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线;
(2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。
①建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”;
②对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。
(三)费用现金报销制度
为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：
(1)差旅费报销制度(具体内容略，下同);
(2)加班费报销制度：
(3)医药费报销制度;
(4)客饭招待费报销制度。
(四)往来账目清理制度
做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。
(五)会计报表制度
会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。
(六)固定资产管理制度
1.固定资产的涵义
固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。
2.固定资产的范围和分类
(1)凡单价在200元以上的一般设备，单价在500元以上的专用设备，其耐用时间在一年以上的，均列为固定资产;
(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产，也列为固定资产;
(3)固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等大类。
3.固定资产的账务处理
(1)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡;
(2)购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号;
(3)固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用;调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡;
(4)固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销;
(5)固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，先由部门填写调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行处理。
4.固定资产的管理职能
(1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理，办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并及时调整账目;
(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部门要相互配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调整账、卡。
三、财务管理的机构及职责
(一)财务部门机构的设置
物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同，只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。
(二)财会人员的岗位职责
1.财会部经理
(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋;
(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅;
(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转;
(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费;
(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润;
(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序;
(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定;
(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。
2.主管会计
(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作;
(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作;
(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况;
(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况;
(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符;
(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账;完成企业领导交办的财会工作。
3.出纳
(1)遵守公司员工守则和财务管理制度;
(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等;
(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失;
(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作;
(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。
4.统计员(电脑员)
(1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考;
(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储;
(3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。
5.收费员
物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：
(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴;
(2)对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用;
(3)承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付;
(4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务;
(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。
物业财务管理制度和标准（篇6）
1、总则
本制度明确了收款管理权责划分，规范了收款管理操作程序，建立了收款管理审批流程，为收款管理工作开展提供了制度依据。
2、职责
本制度的主责部门为各公司财务部，按本制度规定严格执行收款管理要求与流程。
3、范围
本制度规范的收款内容包括：物业费收入、车位管理费收入、开发界面收入、租金收入、多种经营收入、押金及代收款等。
4、各类收款总体要求
4.1财务部全面负责公司各项收款界面的管理，包括收款、收款监督、收款票据领购、下发及核销等内容。
4.2各类收款业务均需在EAS系统中操作，做到日清日结，如遇特殊原因无法当天录入的，转天补录的业务日期必须与收款日期一致。
4.3财务人员应在每日及每月底将EAS系统中的收款报表与财务系统总账进行核对，确保数据一致。
4.4收费人员应确保各类票据连号使用，在保证当日票、款、表相符的基础上，及时将整理好的单据及银行回执传递给公司财务部，相关财务人员应对交来的钱款票据逐笔进行核对。
4.5各类票据使用完后应及时到财务部核销并领用。
4.6财务人员每月至少两次对收费现场的库存现金、票据管理情况等进行盘点抽查并保留检查痕迹，确保现场收费的操作规范性。
5、收款管理具体要求
5.1物业费收入、车位管理费收入、租金收入、多种经营收入、押金及代收款
5.1.1每月最后一日，由客服部指定专人对收费软件中的房屋客户设置和客户收费设置进行检查，财务负责核对，确保计算应收费用前系统设置的真实、准确。
5.1.2财务人员应于每月1日将当月应收取的周期性费用(如物业费、车位费等)及时进行应收费用计算，并在EAS收费系统中生成应收费用数据。
5.1.3临时性费用(如出入证工本费、场地租金收入、零星服务收入等)根据实际情况生成应收费用，并及时收取。
5.1.4收费人员收费前应核对业主资料(房号、业主姓名、应收款项等信息)，口头告知业主应缴费用的明细及金额，收款后将盖有公司收款印章的票据交业主作为已缴款凭据。
5.1.5收费人员在每日工作结束前，应将当日的收款票据、收款金额、报表核对一致。
5.1.6财务人员每日负责对收款事项进行检查及审核，无误后进行账务处理。
5.2与开发公司相关的收入
5.2.1范围：空置管理费(未出售)收入、开办费收入、售楼处物业收入(服务费)、为开发公司服务收入、前期顾问咨询服务收入。
5.2.2各公司财务部根据业务部门提交的应收款数据进行审核，督促业务部门及时签订相应合同。
5.2.3与开发公司相关收入结算的总体原则是：结算及时并实现资金快速回流。
5.2.3.1开发公司与物业公司双方的各项业务，需由开发公司相关业务部门先立项并签订相应合同，而后开始实施。签订的合同中要明确服务标准、管理要求、费用结算方式及结算周期。对于由开发公司移交给物业进行后续管理的事项，要求明确承接的现状，对未尽事宜的责任要界定清晰。
5.2.3.2物业公司根据各项目进度及受托协议的执行情况，由物业公司专人于结算资料齐全后的3个工作日内，向开发公司提交费用结算申请。
5.2.3.3物业公司需持续跟进与开发公司之间的结算进度，确保在结算资料提交后的7个工作日内开发公司方面完成对结算申请的审核及确认。
5.2.3.4物业公司根据开发公司审核确认后的相关审批资料，及时跟进开发公司的立项审批及合同审批进度。
5.2.4财务部根据收到的签批完整的合同开具相应的发票，跟进开发公司的付款流程及资金安排，待开发公司付款完毕或收到款项时确认收入。
5.2.4财务部应建立开发界面收入台账，内容包括：合同编号、签订日期、合同名称、开发界面收入类别、涉及的具体项目/分期、合同期限、合同金额、累计已发生金额、合同余额等。 5.3免单收入
5.3.1包括销售免单、售后减免和内免，主要是指开发公司在房地产销售阶段促进销售、售后阶段解决客户诉求以及物业公司在承接项目后解决业主遗留问题而开具的减免物业服务相关费用的.书面优惠证明。销售免单和售后减免都是由开发公司和业主签署的优惠免单;内免是物业公司和业主签署的优惠免单。
5.3.2物业公司财务部收到业务部门提交的签批完整的确认单(销售免单、售后减免)以及开发公司给付的款项时确认收入。确认单上必须有业主、开发公司相关部门负责人的签章确认。
5.3.3内部免单需由业务部门提交申请，签批后，在EAS收费系统中对应收费用进行相应调整。
5.3.4物业公司财务部应分别建立开发公司免单及内部免单台账，台账内容需包含：所属项目、客户资料、免单类型、免单金额、免单期限及免单事由，以备查询。
5.4代收款项的管理
5.4.1包含内容：代为收取的水费、电费、公摊水电费、燃气、煤气、采暖费等费用，以及代为收取的其他收费，例如代收小区宽带费等。
5.4.2代收款项应建立相应的代收代付台账并及时核对，保证数据的准确性，及时结清代收款项。
6、收款现场管理
6.1当日收取的款项必须当日送存公司指定银行账户，非工作时间收款须存入经物业集团财务管理部备案的无卡存款银行账户，当日现场无卡存款金额需短信告知财务人员。 6.2收费人员入户收取的各类款项必须当日录入EAS收费系统。
6.3收费人员交接班要有交接记录，现金、收款单据等凭证必须经双方清点后，签字确认。
6.4收费人员当日下班前，必须清点票款，打印POS结算单，核对报表，保证账实相符。
7、附则
本制度自发布之日起实施，根据物业集团业务发展情况适时修订。本制度由物业集团财务管理部起草并归口管理。
物业财务管理制度和标准（篇7）
第一章总则
第一条为了加强分公司财务管理工作，充分发挥财务管理在企业经营活动中的作用，根据国家有关的法律、法规和公司的相关规定，并结合分公司的实际情况制定本制度。
第二条执行国家的有关法律、法规和制度，对分公司的财务活动实施有效控制，如实反映分公司的财务状况和经营成果。
第三条分公司的财务活动在经理的领导下，由财务部门统一管理。
第四条分公司财务工作接受公司财务部门的管理、监督和审计。
第五条分公司重大投资决策项目必须有财务部门主管人员参加。
第二章财务部门和财务人员
第六条分公司必须设立专门的财务机构和财务人员，并指定(任命)专业人员为财务机构的负责人。
第七条财务人员必须遵守国家有关的法律、法规、制度和分公司的规章制度。对违法违纪行为，财务人员有权拒绝执行，并向分公司经理或主管单位请示汇报。
第八条财务人员有权依法行使有关财务规定的权利和义务。任何单位或者个人不得对依法履行职责、抵制违法行为的会计人员实行打击和报复。
第九条财务人员必须持证上岗，依法从事财会工作。
第十条分公司领导的亲属不得担任本分公司财务部门主管人员，财务部门主管人员的亲属不得同时担任出纳工作。
第十一条财务人员调动工作或者离职，必须与接管人员办理交接手续。一般财务人员办理交接手续，由财务部门主管人员监督交接;财务部门主管人员办理交接手续，由分公司经理监督交接，必要时主管单位可以派人会同监督交接。
第三章现金、银行存款、借款
第十二条分公司现金、银行存款的管理必须遵守国家的有关法律、法规和规章制度，以及银行的相关规定。
第十三条分公司现金库存量应保持在1000元左右，并做到日清月结，帐实相符，每天须将结余现金存入银行帐户。
第十四条存、取大额现金时，必须有专人、专车护送。
第十五条购置物品:支付费用在人民币500元以下，可用现金支付，人民币500元以上，原则上须用转帐支票支付。
第十六条以银行转帐支票支付款项时，必须在支票上注明支付时间、收款人单位全称、支付金额及用途。
第十七条分公司员工因工作需要可以借款。
满足下列一项条件者，可借用现金:
1.借款金额在人民币100元以下;
2.购买零星物品或不方便用支票付款的;
3.因公出差需借款的;
4.其它相关法律、法规、制度规定可用现金的条件。
除此之外，其它需借用支票。
第十八条借款人必须填写借款单并经部门主任和分公司经理审批。禁止未经批准，私自挪用公款。
第十九条财务人员必须将借出款项及时登帐核算。借款人必须在业务结束后一个星期内将所借款项归还或将费用报销凭据交给财务人员销帐。逾期不报帐还款者，在其本人工资中逐月扣回。
第二十条借款人必须妥善保管好现金或支票，如有丢失由借款人承担经济责任。
第四章审批权限
第二十一条分公司的一切费用和支付对外款项，必须经分公司经理审批、签字同意。
第二十二条分公司财务部门在分公司经理同意的前提下，有权进行日常的财务往来款项的收付，如:水电费、工资、税金等项目的支付。
第二十三条分公司经理的审批权限，按公司的有关规定标准执行。
第二十四条分公司的正常对外承包项目，如空调、电梯、绿化、清洁卫生等保养款以及如消杀费、外墙清洗费等费用由项目主管人员审核，再上报分公司经理审批，签字同意后方可支付。
第二十五条宴请招待费应严格按照国家规定执行，原则上不请客送礼，但因工作关系需要，须由分公司经理批准。
第二十六条对外支付工程款，必须先订立合同，合同交财务部门主管人员复核、备案后，按合同规定的有关条款付款，严格按审定的结算书办理结算手续。
第二十七条分公司各部门购置单位价值2000元以上的固定资产，需先编制计划，经分公司经理审核后，报公司领导审批，方可购置。购置后报财务部门登记，由购置固定资产部门主任负责设备的管理与使用。
第二十八条购买机电设备零配件、材料必须按照iso9002的程序，先入库后出库，做到进出有登记，账物相符。
第五章费用的报销
第二十九条付款原始凭证背面需注明事由、经办和部门主任签名及分公司经理签署审批意见，如有不真实或审批手续不全的，财务人员有权拒绝办理。
第三十条因公事出差返回后，按规定应报销的各种票据，应分类整理贴好，由部门主任审核，上报分公司经理审批，从返回分公司5日内，必须到财务部门报销。
第三十一条探亲差旅费，按规定路线及应报项目将票据整理贴好，由主管部门主任审核，上报分公司经理审批。
第三十二条外委工程的材料垫付款，该工程完工验收后，一周内要报清各项费用开支，便于及时对外结算。
第三十三条财务人员应认真审核每笔借款，对逾期不还款应立即通知借款人，并根据需要向分公司经理汇报，以便及时采取措施处理，避免造成坏帐，减少不必要的经济损失。
第六章其它事项
第三十四条分公司各部门对外业务往来中，所有收费由财务部门统一管理。经财务部门同意，可委托其它部门收取专项款。委托收款部门须建立往来帐目，管好现金，按规定时间与财务部门清帐。
第三十五条所有的财务发票和收据必须编号，加盖分公司财务专用章才有效。各部门需用发票和收据，必须到财务部门领取，开票时须按发票编号顺序逐张开出;对误写的收据或作废的支票，应注销并盖'作废章'，妥善保存，不得销毁废弃。用后存根交财务部门核帐后，方可交旧领新。如发现有以各部门名义开出的发票和收据或发票遗失、断号现象，应追究当事人及各部门主任的责任，款项由分公司追回。
第三十六条分公司全体员工须自觉遵守，严格执行本制度。
第三十七条本制度由分公司财务部门负责解释。
物业财务管理制度和标准（篇8）
第一条 为了加强公司财务管理，规范公司财务行为，合理控制成本费用支出，根据《企业财务通则》规定，结合公司经营性质，特制定本财务管理规定。
第二条 收费管理。各项目部应建立收支两条线的登记账，不得坐支。
(1)收费员收取的款项应开具公司盖章的收据，不得以收条替代收据。开出的收据字迹要清晰，金额不得涂改，收据上应载明每项收费金业主姓名、房号、款项时段，部门等内容。
(2)略。
(3)公司出纳员每天下午下班前到各项目部签收进账后的回单和开出的收据，两项核对一致，做到日清月结。
(4)月底各项目部将本部收费明细表汇总后发给公司财务部核对。
第三条 报销管理。公司日常报销费用主要包括保洁费，维修材料费，保安服装费，绿化费，电话费，水电费，交通费，办公用品费，固定资产、低值易耗品的购买，汇兑手续费，业务招待费等，财务部要严格执行费用报销总经理一支笔的签字制度。
(1)所有报销票据要合法、有效，印章清晰，报销单上要注明报销人(仅限公司员工)，金额，事由，部门(购置物品应有物品保管人签字)，票据归类粘贴，经部门负责人、总经理签字后，财务方能受理。百元以上的费用在结算时应以转账支票付款，如维修材料费，办公用品费，固定资产、低值易耗品的购买，保安服装费等等，尽量减少现金支出。
(2)为了有效控制公司成本费用总额，原则上，一个预算期间内，各项目部的费用累计支出不得超出当期的预算或收入。项目部应每月对本部的开支进行统计，月底汇总，连同收费明细表一起报给公司财务部。
(3)财务部门要建立小区业主交费情况表，督促项目部的收费及时入账，确保公司资金安全。
第四条 票据管理
1、发票管理。出纳员从税务领回的空白发票要进行票号登记，开出发票要作开出票号的记录，作废发票当月要在税务开票系统中进行作废处理。每月终了后，要对当月开票金额、份数进行统计，报与会计核对。
2、支票管理。
(1)出纳员从银行购买回的转账和现金支票要根据银行回执联上记载的起止号码和支票号码进行核对，并登记。作废支票盖作废章剪角后另行保管，由公司领导安排集中销毁，不得擅自处理。
(2)出纳员签发支票要与存根联、发票金额保持一致。现金支票原则上仅限公司出纳员对银行。转账支票如因业务需要可由他人代办，但代办人须在支票存根联上签字。
(3)不得签发空白支票和远期支票。
第五条 收据管理
(1)公司空白收据应由专人集中保管，各项目部须根据收费量到公司领取并作起止号登记，作废的收据要盖上作废章并在登记簿上登记后随同用完的收据一起上交，不得擅自销毁。公司出纳员收到收费员退回的已开完了的收据，要检查号码是否连续，起止号是否与领出的一致，收据金额是否与进账金额相符。
(2)需要退付的装修押金、服装押金之类的收据要有当事人签名，部门负责人和总经理签字后，出纳方可付款，不得凭空支付。
第六条 原则上，公司印章、重要票据应分人保管。
第七条 资产管理
1、财产管理。公司购入的固定资产、低值易耗品以及办公用品等财产应建立物品购入和领用登记簿，年终财务部门会同办公室负责人一起对公司财产进行清点，形成文字，报告总经理。如涉及财产损失和报废，账务处理需要经总经理签字。
2、银行账户管理。
(1)会计人员要按开户行分别设置银行存款账，按月核对出纳员的银行日记账，做到会计账、出纳账、银行账三账余额三符。(2)出纳员每月初要及时从银行取回存款对账单，逐笔勾对。对未达账或银企余额不符的，要查明原因，编制银行调节明细表进行调节。调节表一联留存一联返馈银行。
第八条 往来账的管理
(1)项目部要对本部正在执行的往来单位合同进行清理，对过期或收费金额、收费方式发生变化的合同原则上应重新签订，并提供给财务部新的收费合同及清单。如不能重新签订的合同，应在清单中注明双方认可的收费金额和收费方式，便于财务部门敦促催收。
(2)应收款的增加和确定必须要素取价款的凭据，如:合同、收据、发票、借款条，禁止凭空挂账和销账。
(3)根据合同预付款时，需提供合同、协议书等有关资料和付款申请，经办人签名、部门负责人签字、总经理批准后财务方可付款。
(4)应付企业的账款和代收的应付的款项支付时应由经办人提出付款申请，总经理签字，财务方可支付。
(5)财务部门应建立往来单位客户档案信息，应收款和应付分别设置明细账核算，定期对账。
第九条 本制度适用公司全体员工。
物业财务管理制度和标准（篇9）
为了小区有个优美的环境，广大业主得到更好地服务，便于物业公司更好地管理，将来开创更多更好的创收项目，现制定以下物业财务管理制度。
一.财务管理制度
1.严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律,按《会计法》办事,遵章守法,做好财务会计工作。
2.财务科负责本物业公司的经济总核算。每月末收银员把各住宅、商铺收取的租金、物业管理费等,做好收支结算表、欠缴管理费情况表交到财务科,由财务科及时编制损益表和资产负债表等财务报表，进行税务申报，并综合公司资金运作的情况、管理费收入和费用开支的资料向公司领导报告。
3.管理和控制物业公司各部门编制收支计划,平衡工作,严格检查备用金的使用,严格执行库存现金限额制度,负责本公司资金运作的组织和调动,定期把资金变化情况向公司领导汇报。
4.遵循权责发生制原则及时完成收支核算,做好财务记载,正确核算,按时准确编报会计报表。
5.负责公司的各项资产登记、核对工作,保证资产更新的资金来源,保障资产的更新换代。
6.对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支,对违反规定,未经审批的开支一律不得报销。
二.会计核算管理制度
1.采用借贷记帐法,以权责发生制为原则,收入与其相关的成本、费用应当相互配比。
2.合理划分收益性支出与资本性支出,凡支出的效益仅与本会计年度相关的,应当作为收益性支出(如办公费用的支出);支出的效益与几个会计年度相关的,应当作为资本性支出(如固定资产的购置)。
3.会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
4.会计核算以人民币为记帐本位币;会计记录的文字均使用中文;会计凭证使用复式记帐凭证。
5.会计科目的设置,会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料的编制,必须符合国家统一的会计制度的规定,并应及时向领导和有关部门报送会计报表。
6.会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料,应当按照国家有关规定建立档案,妥善保管,保管期满需要销毁时,要填写"会计档案销毁清册",经经理审阅,报公司董事和财政部门批准后销毁。
三.现金管理制度
1.根据物业管理公司管理业务的需要,应在财务科保持有适量库存现金,以备小额现金的零星支出，超出限额部分，应在当天存入银行。现金必须在规定的范围、限额内支出,现金支出不得在现金收入中直接坐支。
2.现金的使用范围:
2.1支付给职工个人的工资、奖金、补贴、福利补助费、差旅费等款项。
2.2支付给不能转帐的集体单位或城乡居民个人的劳务报酬或购买物资的款项。
2.3结算其他的零星支付款项。
2.4.各个部门因采购工作需要,可通过申请方式进行申请采购备用金。
2.5.不准利用管理公司银行帐户为其他单位或个人支付和存入现金。
2.6.不准用白条或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。
四.支票管理制度
1.严格遵守《支付结算办法》中有关支票使用的规定,不得签发空白支票。
2.支票金额起点为人民币100元,支票的付款期限为自出票日起10天内。普通支票可以用于支取现金,也可以用于转帐,在普通支票左上角划两条平行线的,为划线支票,划线支票只能用于转帐,不得支取现金。
3.签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写,票面必须有收款人名称、出票日期、确定的金额、用途以及出票人预留的银行印章。预留的银行印章必须为单位的财务专用章及法定代表人的私章,支票印鉴应盖在出票人签章处,不得盖在空白的磁码区域上或多盖预留银行印章,否则银行将予以退票。
五.财务支出规定及审批程序
1.财务支出规定
1.1因公需要借现金时，借款人应填写《财务支出审批单》、《借款单》，并按规定的格式内容填写后，经所在部门领导签字同意、送财务人员审核、再报公司领导审批后，方可到财务部办理借款手续。
1.2各业务经办人对发生的各项费用，应在费用发生之日起一周内办理报销手续。
1.3报销人员须凭合法的原始票据到财务部领取《报销单》。《报销单》填写的各项内容要清楚，数字要准确，金额的大写数字要正确，所填写内容要与原始凭证相符，并将票据分类粘贴整齐后，交由部门领导审批后，再将《报销单》返回财务科，财务人员根据财务制度规定认真审核，审核无误后，经公司领导签字同意后，办理报销手续。
1.4借款人办理报销手续时，财务人员应查阅《备用金台账》，查明报销人员原借款金额，对报销的超支款项应及时付现退还本人，对报销后低于借款金额款项的，应让其退回余额以结清原借款所借账款。
1.5借款人员应及时冲帐，不能跨年度使用借款。年末借款的，应于12月29日前把借款归还财务科，待次年一月重新办理借款手续。
1.6外购材料物资应该将供应商出具的发票、收到货物的入库单、现金采购的加附《财务支出审批单》，经有关部门审核、复核，报审批人核准后出纳方能付款。
1.7税款、行政规费的支出可由经办部门签字并提交财务会计审核后，按审批程序报公司领导审批。
1.8所有支出凭证由出纳严格审核其内容与金额是否与实际相符，票据是否合法、合规，收款单位的印章是否合法有效、领款人的签字是否相符，审核、审批手续是否完备，如有疑问必须查询清楚并得到确认后方能付款。报销人对所报销发票的真实性负永久责任。
2.审批程序
业务经办人—部门负责人(复核) —会计(审核) —审批人(批准)—出纳(付款)
物业财务管理制度和标准（篇10）
根据公司对物业管理公司各小区实行指标管理、独立核算、自负盈亏的要求，结合公司业务管理的需要，为了做好各小区财务收支管理工作，特制定本办法。
一、预算管理
1、物业部所有收支以预算管理为基础，没有预算不得开支。
2、每月末物业部根据年度经济指标及下月预计情况，编制、上报下月收支预算。
3、收支预算由会计负责编制，经物业经理初审后，报集团财务部审核，总董事成员批准后执行。
4、各月度支出计划的编制应以年度经济指标为依据，可在各月之间调节，但各月总和不得超过年度指标。
5、每月初物业会计对上月预算执行情况进行总结，编制上月收支预算与执行情况比较表，报物业公司汇总后报公司相关领导。
6、预算内支出按公司规定流程审核支付，超预算支出报董事成员审批后支付。
二、收支规定
1、收据、发票及公章使用规定：
(1.1)、收据、定额停车费发票，由物业公司财务部统一购买、统一管理，设专人负责，建立专门备查簿登记收据购、存、领、销数量及号码。
(1.2)、物业各小区财务设专人负责收据及定额停车费发票的领用、保管和缴销。领用收据时检查无缺联、缺号后加盖物业公司财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已使用收据的存根联，以备查对。
(1.3)、收据的保管必须专人负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据的小区，如果人员变动，需在变动前到物业公司财务部交回收据并结清核销。
(1.4)、各小区使用发票，为便于管理，应到物业公司财务部统一开具。一般情况下应以收据(第二联)换发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留物业公司统一保管。对于需要先开发票后付款的业主，出纳(或物业助理)根据收费通知单开具发票，并在物业财务部做好登记，款项入账后核销。
(1.5)、收据填写要求：
(1.5.1)、据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。
(1.5.2)、字迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖“作废”章或写明“作废”字再另行开具。
(1.5.3)、全部联次一次填开，内容、大小写金额必须一致，禁止拆联使用。
2、收款规定
(1)、各小区收款必须使用从物业公司领用、加盖物业公司财务专用章的统一票据。其他任何票据或未加盖财务专用章的票据不得使用。
(2)、已收现金款项必须在当天交由出纳核对、办理相关手续妥善保管，并及时入账。
(3)、以转帐方式收款应及时通知财务办理进帐、转帐相关手续，并及时进行帐务处理。
(4)、物业公司财务部可随时检查使用票据的人员是否及时将所收款项按规定上交，并定期对整本已使用完的收据核查是否缴款入账，并进行核销。
3、支出规定
(1)、工资费用。人事部门在对员工的出勤及人员变动核对无误后，做出当月考勤表，报物业公司经理审批，审批后交财务部门，财务人员根据当月考勤表，计算当月员工的应付工资，制作工资表，复核无误后交物业经理签字，报总公司财务部签批，董事成员签名同意后方可发放。
(2)、员工福利费。对于员工福利品的发放，如：防暑降温品、节日礼品等，根据实际情况，本着节约原则，物业各部门拟定方案及所需资金等情况呈报物业公司经理，再报总公司财务部审批，董事成员签字同意后方可实施。
(3)、维修费用。小区工程维修费用，将已报呈的维修项目按已审批的程序：物业公司经理→总公司财务部→董事成员签章。财务主管核实后方可办理付款手续。
(4)、日常性开销的费用。差旅费、办公费、电话费、清洁卫生费、保安费、业务招待费、绿化费、社会保险费等以各小区所报支出预算为依据，预算内的此类费用由经办人填制费用报销单，物业经理批准，总公司财务部审核，董事成员签字同意，方可报销。会计人员应在原始票据审核方面严格把关，用于报销的原始票据应符合国家有关法律法规的规定，除特殊情况外必须是发票，单据项目必须填写齐全，特别是公司全称、地点、费用项目大小写金额必须准确无误，票据应整洁，无涂抹修改。对于不符合上述规定的票据，财务人员应拒收。对于超出预算的上述费用项目，应呈报物业公司，说明情况，阐明超支原因，经物业公司经理同意后，报董事成员批准，董事成员同意后方可实施。
(5)、水电费。水费按供水公司计收费用减去属于小区业主应承担的代收代缴项目的费用为物管中心应承担的水费。电费按供电公司计收的费用减去各业主电表应承担的电费和分摊公共设施所耗电费为物管中心应承担的电费，应遵循专款专用原则，即本月收取的水电费必须首先用于保证该期水电费的支付。小区不得以此类收款支付日常的费用开支，以免影响水电费的正常支付。
(6)、对于需要转账结算的各项支出，经物业经理核准签字，送总公司财务部审核、董事成员签字后，在支票签发登记本上进行登记，加盖财务专用章及法人章进行支付。
4、资金报表：
(1)、每天由各小区收银员填报每日收款报表给物业公司出纳，由物业公司出纳汇总后报公司领导。
(2)、报表需注明当天款项的'增加、减少情况说明。
三、会计核算
1、统一设置以下会计科目：
(1)、营业收入：主要核算物业小区向业主(或物业使用人)收取的物业管理费;小区收取的停车费;工本费等;;
(2)、营业费用：主要核算物业水电维修、保洁及绿化等部门发生的费用;下设明细科目：工资、折旧费，办公费，其他费用，低值易耗品摊销，长期待摊费用摊销，福利费、维修费、清洁费、电费，水费，社保费及其他。
(3)、财务费用：主要核算银行托收，托付手续费，支票工本费，利息收入等;
(4)、其他应收(应付)款：主要核算代收代缴款项及装修期间的保证金等。
2、会计报表
(1)、财务结账日期为月末最后一天。
(2)、会计人员应于次月的10日以前将会计报表报物业总公司财务部。并将本月应缴的各项税金明细报总公司审批，批准后才报税。
四、档案保管
1、已使用的收据存根联办理缴销登记后由物业公司会计进行保管。
2、财务档案应按财政部《会计档案管理办法》规范要求进行整理、装订、归档。
3、当年会计资料由物管中心会计部负责保管，次年建立新帐后应将上年度全部财务资料移交总公司财务部负责归档保管。
4、归档的会计资料不得携带外出或外借，凡查阅、复制、摘录会计资料须经董事成员或财务总监批准并办理相应手续，借阅人对档案资料要严格保管，限期归还。
五、检查控制
1、会计每月须对小区出纳的财务工作进行检查，包括收据的填开、领用、缴销;原始单据的归档、保管;账簿登记、账证相符情况;现场盘点库存现金，账实相符情况。并对检查内容以书面形式经双方签字确认后上报总公司财务。
2、出纳应对各小区收银员的收费工作进行检查监督，对于有不符合“收据发票使用规定”及“收款规定”的行为，应及时上报。
3、会计每月须与集团公司核对往来款，并签署对帐单，确保双方帐务清楚。
4、物业公司财务应对各小区领用、缴销票据及时核检，发现问题应及时上报有关领导。
5、物业公司财务和总公司财务应对各小区财务收支情况进行不定期联合检查或抽查。
6、根据公司领导安排，聘请外部的会计师事务所对物业公司各小区财务收支执行情况进行年度专项审计。
六、相关责任
1、物业小区各出纳对现金的收支负有直接责任，会计负有监管责任，小区物业经理负有管理责任。
2、禁止私设帐外帐、收款不入帐等，禁止不使用统一规定票据收款、私刻公章等，否则一经发现直接上报董事局严肃处理。
3、会计档案的保管年限按财政部《会计档案管理办法》规定执行，如因人为保管不力丢失档案资料则追究保管人责任。
4、由于不按本管理办法操作给公司造成经济损失的，由相关责任人全额赔偿。
本制度由总公司财务部负责解释和修订。
__年×月×日
物业财务管理制度和标准（篇11）
第一章总则
第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及管理要求，制定本规定。
除了规定另有规定外，物业管理企业执行，《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业(以下简称企业)，也包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司;股份有限公司等各类组织形式的企业。
第二章代管基金
第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房、共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用(如租赁费、承包费等)。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权限、使用人向企业提供的经营用房。
第六条企业支付速达软件的.管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物凿权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金;企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章成本和费用
第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程是发生的的各项支出，按照国家规定计入成本费用。
第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。()营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3%-0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回去已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章收入及利润
第十三章营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四章主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大维修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公从代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第五章附则
第二十一条本规定自__年1月1日起施行。
物业财务管理制度和标准（篇12）
第一章总则
第一条为了规范物业管理企业财务行为,有利于企业公平竞争,加强财务管理和经济核算,结合物业管理企业的特点及其管理要求,制定本规定。除本规定另有规定外,物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业(以下简称企业),包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。
第二章代管基金
第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储,专款专用,并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备,应当设立备查帐簿单独进行实物管理,并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用(如租赁费、承包费等)。管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金;企业支付的共用设施设备有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章成本和费用
第七条企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出,按照国家规定计入成本、费用。
第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业,可不设间接费用,有关支出直接计入管理费用。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条企业经营共用设施设备,支付的有偿使用费,计入营业成本。
第十条企业支付的管理用房有偿使用费,计入营业成本或者管理费用。
第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条企业可以于年度终了,按照年末应收帐款余额的0.3%…0.5%计提坏帐准备金,计入管理费用。企业发生的坏帐损失,冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐,增加坏帐准备金。不计提坏帐准备金的企业,发生的坏帐损失,计入管理费用。收回已核销的`坏帐,冲减管理费用。
第四章营业收入及利润
第十三条营业收人是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入,包括主营业务收人和其他业务收人。
第十四条主营业务收人是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收人,包括物业管理收入、物业经营收人和物业大修收人。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收人和特约服务收人。物业经营收人是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收人,如房屋出租收人和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收人。物业大修收人是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收人。
第十五条企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收人的实现。企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加,再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入,包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收人。
第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入其他业务支出。
第五章附则
第二十一条本规定自__年1月1日起施行。
第二十二条本规定由财政部负责解释和修订。
物业财务管理制度和标准（篇13）
前 言
经研究同意物业管理公司实行独立核算，自负盈亏的运营模式。为适应公司的发展方向，加强财务管理和经济核算，规范公司的经营管理和理财行为，根据《会计法》、《企业会计准则》，并结合本公司的实际情况，特制定本制度，本制度适用于__物业管理有限公司。
第一章 总则
一、财务管理的基本职能
物业财务管理是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中包括整个物业经营、出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，加强财务管理和经济核算，提高经济效益，增源截流，使物业不断保值、增值。
二、财务管理的基本任务
做好各项财务收支预算、控制、核算、分析和考核工作，如实反映公司的财务状况和经营成果，在资金使用上各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费，维护和有效利用企业的各项资产，努力提高经济效益。
三、会计核算基本原则
主要的经济来源是租金收入、物业有偿服务管理费收入，通过财务活动加强经济核算，按照国家统一会计制度以及集团财务制度的规定建立会计记账册，进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。
四、实行财务监督机制
实行财务监督，维护财经纪律，物业管理公司的经营、管理、服务必须根据有关的法规以及财务计划对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，确保资金分配合理，使投资者获得效益。同时亦及时合理上缴各项税费，向投资者作出明晰的信息反馈。
五、财务预算管理制度
1、财务会计每年的1月20日前编制本年度的财务预算，实行收支两条线的管理，年度财务预算经董事会批准后执行，公司的所有财务收支应严格执行年度财务预算，对超预算的支出，找出原因，须报董事成员批准。
六、实行“财务双签”的财务签批制度
公司实行"财务双签"的财务签批制度，严格实行总经理授权的物业管理公司经理责任制。物业管理公司经理为所属部门的第一负责人，总公司财务部为财务签批人，所有款项支付时必须经董事成员签字才能生效。因故不能签批时，可委托或授权其它人代签。
第二章 财务机构和会计人员
1、根据公司经营的需要，公司设立财务部。总公司财务部对财务管理全面负责，并组织实施财务部的主要职能，执行和落实公司各项财务管理制度。
2、公司财务部设会计、出纳、收款员、财产物资管理员等相关岗位，全面负责公司财务管理与核算工作。
3、公司的财务负责人实行委派制，由集团委派。对委派的财务负责人其考核工作、工资晋升、奖励与处罚、工作调动等由集团财务部管理。
4、财务人员应参与并拟定公司的财务预算经营计划、考核和分析财务预算的执行情况。
5、财务人员要认真履行职责、正确核算、实事求是、客观公正如实反映和严格监督各项经济业务，维护财经纪律。保证所提供的会计信息合法、真实、准确、及时、完整。
6、财务人员调动工作或因故离职时，要办好交接手续，未办理交接手续，不得离职。
7、会计人员应当保守本单位的商业秘密。不能私自向外界提供或者泄露单位的会计信息。
第三章 财务核算的一般原则
1、会计核算必须遵守国家的相关法律、法规和公司章程的有关规定。
2、会计年度自公历1月1日起至12月31日止，季度与月份均按公历时间确定。
3、根据国家会计制度、行业特性的要求，对外统一会计报表，正确设置和使用会计科目。
4、会计记帐方法采用复式记账法，按权责发生制原则进行核算。
5、会计核算以人民币为记帐本位币。
6、会计核算依照会计准则和会计制度所确定，对各种会计处理方法必须前后一致，具有可比性。
7、按权责发生制原则，凡应属于本期收入和费用，不论其款项是否收到或支付，均可作为本期收入和费用处理，反之，即使其款项已在本期收到或付出，也不应作为本期收入和费用处理。
8、各种会计记录必须及时进行处理，不得拖延积压，会计处理必须清晰、简明、易懂，对于复杂的经济业务应用规范文字加以表述，便于理解、检查和利用。
第四章 财务预算管理
1、财务预算管理基本原则：建立健全公司财务预算管理制度，做好财务预算管理基础工作，认真编制财务预算，分析预算与实际的差异，保证公司经济活动按计划进行。
2、财务预算管理的基本任务：做好财务预算、分析、检查工作，根据财务预算依法筹建、使用资金，有效利用公司各项资产，努力提高经济效益。
3、财务预算的编制
(1)、财务预算是以货币等形式展示未来某一特定期间内企业全部经营流动的各项目标及其资源配置的定量说明。即在预测与决策的基础上，按照规定的目标和内容以计划的形式具体地、系统地反映企业未来的收入、成本、现金流入与流出，便于有效地组织与协调企业的全部生产经营活动，完成企业的既定目标。
(2)、财务预算内容：
(2.1)、收入预算。收入预算是编制利润预算的基础。根据企业经营目标遵循以收入定费用的原则。
(2.2)、费用预算。管理企业过程中所发生的经营费用，应编制经营管理费用预算表、财务费用预算表、折旧预算表和税金预算表。
(2.3)、现金预算。列示预算期内的现金流入和现金流出情况，以保持现金收支平衡，并合理地调配现金资源，应编制现金预算表，固定资产购置计划表、收入预算表。
(2.4)、利润预算。利润预算是以货币形式综合反映预算期内企业经营活动成果的利润计划性。
(2.5)、资产负债预算，为反映企业预算期内期末财务状况的全貌，编制资产负债预算表
(2.6)、财务状况预算。根据各种形式的收入和费用的预测，综合预算企业未来经营实现状况并检验预算期内经营预算结果，适时向决策者提供有效的控制经营活动的信息分析资料。
4、财务预算编制方法：采用滚动预算法，以一个会计年度为一个预算期。
5、 财务预算编制程序：
(1)公司财务部编制单位的财务预算，形成财务预算初稿。
(2)将财务预算初稿报公司总经理审核，批准后执行。
6、编撰财务预算时间：单位年度预算应于每年元月20日前完毕。
第五章 资金管理
1、公司的资金来源包括所有者权益和负债两大类。公司筹措资金的方式可以是货币资金，也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等形式，但后者原则上不超过注册资金的20%
2、建立资本金保全制度，保障所有者权益。
3、货币资金实行集中管理的制度，公司在银行开设银行帐户(基本账户、一般账户)，预留印鉴必须加盖公司财务章、公司法人代表私章，未经批准各部门一律不准在银行开设帐户。
4、公司财务预算计划内的各部门的费用支出，其数额超过一定标准的应通过总经理审批，预算外的费用支出均需通过总经理审批。
6、公司财务部应加强对资金管理，每月对公司的资金使用情况进行一次全面检查，对不合理占用及闲置资金，经报董事成员批准后统一调度。
7、公司实现的租金收入、物业有偿服务管理费收入一律存入公司的基本帐户，根据经营状况资金的需要量定期从基本帐户支付。
8、 公司财务部应加强对公司的资产负债比例的管理，保持适度的债务规模和合理的资本结构，减少公司的经营风险。
第六章 货币资金和往来结算管理
1、 货币资金由出纳人员负责管理
(1)、出纳人员负责办理公司现金收付和银行结算业务;
(2)、严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，根据审核签章的原始凭证进行复核，办理款项收付。并在原始凭证上加盖“收讫”、“付讫”截记。
(3)、库存现金不得超过规定的限额，超过部分要及时送存银行，每天下班前将限额内现金存入保险柜，不得以“白条”抵库存现金，更不得挪用现金。
(4)、严格签发空白支票。特殊情况需签发不填金额的转账支票时，必须经董事成员、财务总监批准，在支票上写明收款单位名称、款项用途、签发日期、规定限额，由领用支票人在专设登记本上签章，并向领用人说明期限。逾期未用的空白转账支票，要及时收回注销。填写错误的支票，必须加盖“作废”截，与存根一并保存。支票遗失时，要立即办理挂失手续。
(5)、及时登记现金和银行日记账。
(6)、根据已经办理完毕的收付业务，逐笔顺序登记现金或银行存款日记帐， 当日的收支款项必须当日入账，并结出余额。每日终了，现金账面金额要同库存现金核对相符。每月终了，银行存款的账面余额要与银行对账单核对，如不一致，要编制“银行存款余额调节表”，使账面余额与账单上余额相符。如有差错，要及时查找处理。
(7)、随时掌握银行存款余额，不准签发空头支票，不准将银行账户出租、出借给任何单位或个人办理结算。
(8)、出纳人员不得监管收入、费用、债权、债务账本的登记工作，以及审核工作、会计档案管理工作，不得编制记账(收、付)凭证。
(9)、保管库存现金和各种有价证劵。对于现金和各种有价证劵，要确保其安全和完整无缺。如有短缺，要负赔偿责任。要保守保险柜密码和秘密，保管好钥匙，不得任意交给他人。
(10)、保管有关印章(印章必须分管)、空白支票、汇票。
(11)、出纳人员按分工所管的印章必须妥善保管，严格按照规定用途使用。
(12)、空白支票及汇票必须严格管理，专设登记本登记，认真办理领用注销兑现手续。
(13)、负责与开户银行的业务联系，收送支票、汇票、托收、信汇、电汇、对账单等，并负责向各责任单位转发、转收。
2、往来款项结算的管理
公司的往来款项包括：应收帐款、预付帐款、其它应收款、应付帐款、其它应付款、应付工资、应付福利费、应交税金等。
(1)、公司严格控制应收物业管理费的`数额和收回时间，对长期不能收回的，指定专人，查明原因，积极催收;
(2)、公司按照下列要求对应收管理费进行管理;
(2.1)、认真作好应收管理费的日常更新工作;
(2.2)、加强对应收管理费的催收，并将应收管理费的催收作为经营业绩考核的指标之一;
(3)、垫付员工的各种款项，应按规定及时在职工的工资发放时扣回。
(4)、公司建立票据的登记保管工作，加强对票据的回收管理及开具。
第七章 申购物品及存货管理
1、对日常批量采购物品实行先申购后报账的续级报批程序，需要购置物品物料时由部门经办人办理申请报批购置手续，部门负责人确认签字，送呈财务主管复核，报经物业管理经理同意，经总公司财务部审批，方可提交采购部购置。
2、采购部根据物管的申购单购买物品，严格把好质量价格关，做到货比三家，并办理货物入库手续，账单报销将申购单、入库单、发票等单据根据以上报批程序办理。
3、公司的存货管理由物管中心专人负责，对存货的采购、入库、出库及日常管理制定相关制度。
4、存货的购入必须执行预算计划，先写申购单，必须注明申请部门，申请原因，物品名称，单价，金额，选择公司及联系方式等，申请人签名。程序为先报会计审核，再报物业经理审批，然后报总公司财务部审批，董事成员签字批准后方可组织采购。
3、存货入帐计价
(1)、购入的存货按照进货原价加上运杂费、保险费、途中合理损耗和入库前的加工整理费用等计价：
(2)、自制的存货按照制造过程中的各项实际支出计价：
(3)、委托外单位加工的存货按照实际耗用的原材料或半成品加保险费和加工费用等计价;
(4)、投资者投入的存货按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价;
(5)、盘盈的存货按照同类存货的实际成本计价;
(6)、接受捐赠的存货按照发票帐单所列金额加负担的运输费、保险费、缴纳的税金等计价。无发票帐单的，按照同类存货的市价计价。
4、 存货发出计价：采用加权平均
5、由物管中心财务部兼并仓库记账，加强对实物的管理。仓管记账必须根据采购员提供的发票帐单，认真清点，核对数量(重量)，填写入库单，办理入库手续。
6、存货发出必须填写出库单，填明用途、数量、名称、规格，经审核批准，经办人、主管、仓管记账签字手续齐全方能发货，对于有消耗定额的材料发出，必须按定额发放。
7、 公司建立严格的存货清查制度，对存货进行定期和不定期清查盘点。
8、 在清查盘点中，发现盘盈盘亏时，应查明原因，经公司领导及有关职能部门批准后分别处理。
9、要加强对低值易耗品的管理，并设立"专用低值易耗品"备查薄，低值易耗品可采用分次摊销法。
第八章 固定资产管理
1、固定资产的使用部门是固定资产的管理部门，对固定资产的管理要制定相关的制度。
2、固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在20__元以上的资产。包括房屋、建筑物、机器设备，运输设备，主要办公工具及其它设备等。
3、固定资产计价按实际成本计价：
(1) 购入的按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装成本和缴纳的税金等计价;
(2) 自行建造的按照建造过程中实际发生的全部支出计价;
(3) 投资者投入的按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价;
(4)在原固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产原价，加上改扩建发生的支出，减去改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价;
4、固定资产实行分级归口管理，实行谁使用谁管理的原则，把固定资产的管理工作落实到部门、个人。各部门对所管理的固定资产必须指定专人负责，加强维护保养，定期检查。
5、固定资产的折旧。公司固定资产折旧采用平均年限法(直线法)计提，固定资产残值率为5%。
6、固定资产购置
(1)对于购入不需要安装的固定资产，要建立严格的入库及领用保管制度，由物管中心、使用保管部门、购置部门会同验收。
(2)对于建设安装的在建工程，在全部工程完工后，财务人员应按工程的实际支出作为入帐价值，按财务制度的要求将在建工程转入固定资产。
7、固定资产的盘点。
(1)公司对固定资产进行定期和不定期清查。年终清查由仓管员、使用部门和财务部门实地盘点。不定期清查，根据实际情况组织进行。
(2)盘盈、盘亏的固定资产应查明原因，报批后按规定进行帐务处理。盘盈的固定资产应按其估计净值计入营业收入;盘亏的固定资产按照原价扣除累计折旧，过失人及保险集团公司赔款后的差额计入营业外支出。
8、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废的内部转移都要办理会计手续，加强固定资产的管理。固定资产的管理详细内容参见《固定资产管理规定》。
第九章 无形资产及其它资产的管理
1、无形资产阶级计价原则：
(1)、自行开发的无形资产，按开发过程中实际发生的支出数计价;
(2)、对于购入的无形资产，按实际支付的价款计价;
(3)、外单位投资转入的无形资产，按评估确认或合同协议约定的金额计价;
(4)、接受捐赠的无形资产按所附单据或参照市价计价。
(5)、商誉的计价应当经评估机构确认，除公司合并外，商誉不得作价入帐。
2、无形资产按下列规定进行摊销;
(1)、专有技术按15年平均摊销;
(2)、土地使用权按30年-50年平均摊销;
(3)、其它按10年平均摊销。
3、公司接收、购入、转让或自行开发无形资产须经公司总经理批准后方可办理。
4、其它资产按下列规定进行摊销
(1)、 租赁费按6年平均摊销;
(2)、装修费按5年平均摊销;
(3)、开办费按5年平均摊销。
第十章 成本费用管理
1、公司将一切经营性开支按其性质正确划分为资本性支出和费用支出。费用必须按照权责发生制原则进行核算，严格划分费用的受益期限。公司按期核算所耗费的实际费用，不得以计划、定额、估计费用代替实际费用。
2、费用的计价方法，必须前后一致，一经确定，不得任意改变。
3、经营费用实行预算定额进行管理。
公司的相关经营费用在预算内公司掌握使用，超过预算的相关费用须经集团公司董事成员批准后方可使用。
物业财务管理制度和标准（篇14）
根据公司对物业管理公司各小区实行指标管理、独立核算、自负盈亏的要求，结合公司业务管理的需要，为了做好各小区财务收支管理工作，特制定本办法。
一、预算管理
1、物业部所有收支以预算管理为基础，没有预算不得开支。
2、每月末物业部根据年度经济指标及下月预计情况，编制、上报下月收支预算。
3、收支预算由会计负责编制，经物业经理初审后，报集团财务部审核，总董事成员批准后执行。
4、各月度支出计划的编制应以年度经济指标为依据，可在各月之间调节，但各月总和不得超过年度指标。
5、每月初物业会计对上月预算执行情况进行总结，编制上月收支预算与执行情况比较表，报物业公司汇总后报公司相关领导。
6、预算内支出按公司规定流程审核支付，超预算支出报董事成员审批后支付。
二、收支规定
1、收据、发票及公章使用规定：
(1.1)、收据、定额停车费发票，由物业公司财务部统一购买、统一管理，设专人负责，建立专门备查簿登记收据购、存、领、销数量及号码。
(1.2)、物业各小区财务设专人负责收据及定额停车费发票的领用、保管和缴销。领用收据时检查无缺联、缺号后加盖物业公司财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已使用收据的存根联，以备查对。
(1.3)、收据的保管必须专人负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据的小区，如果人员变动，需在变动前到物业公司财务部交回收据并结清核销。
(1.4)、各小区使用发票，为便于管理，应到物业公司财务部统一开具。一般情况下应以收据(第二联)换发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留物业公司统一保管。对于需要先开发票后付款的业主，出纳(或物业助理)根据收费通知单开具发票，并在物业财务部做好登记，款项入账后核销。
(1.5)、收据填写要求：
(1.5.1)、据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。
(1.5.2)、字迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖“作废”章或写明“作废”字再另行开具。
(1.5.3)、全部联次一次填开，内容、大小写金额必须一致，禁止拆联使用。
2、收款规定
(1)、各小区收款必须使用从物业公司领用、加盖物业公司财务专用章的统一票据。其他任何票据或未加盖财务专用章的票据不得使用。
(2)、已收现金款项必须在当天交由出纳核对、办理相关手续妥善保管，并及时入账。
(3)、以转帐方式收款应及时通知财务办理进帐、转帐相关手续，并及时进行帐务处理。
(4)、物业公司财务部可随时检查使用票据的人员是否及时将所收款项按规定上交，并定期对整本已使用完的收据核查是否缴款入账，并进行核销。
3、支出规定
(1)、工资费用。人事部门在对员工的出勤及人员变动核对无误后，做出当月考勤表，报物业公司经理审批，审批后交财务部门，财务人员根据当月考勤表，计算当月员工的应付工资，制作工资表，复核无误后交物业经理签字，报总公司财务部签批，董事成员签名同意后方可发放。
(2)、员工福利费。对于员工福利品的发放，如：防暑降温品、节日礼品等，根据实际情况，本着节约原则，物业各部门拟定方案及所需资金等情况呈报物业公司经理，再报总公司财务部审批，董事成员签字同意后方可实施。
(3)、维修费用。小区工程维修费用，将已报呈的维修项目按已审批的程序：物业公司经理→总公司财务部→董事成员签章。财务主管核实后方可办理付款手续。
(4)、日常性开销的费用。差旅费、办公费、电话费、清洁卫生费、保安费、业务招待费、绿化费、社会保险费等以各小区所报支出预算为依据，预算内的此类费用由经办人填制费用报销单，物业经理批准，总公司财务部审核，董事成员签字同意，方可报销。会计人员应在原始票据审核方面严格把关，用于报销的原始票据应符合国家有关法律法规的规定，除特殊情况外必须是发票，单据项目必须填写齐全，特别是公司全称、地点、费用项目大小写金额必须准确无误，票据应整洁，无涂抹修改。对于不符合上述规定的票据，财务人员应拒收。对于超出预算的上述费用项目，应呈报物业公司，说明情况，阐明超支原因，经物业公司经理同意后，报董事成员批准，董事成员同意后方可实施。
(5)、水电费。水费按供水公司计收费用减去属于小区业主应承担的代收代缴项目的费用为物管中心应承担的水费。电费按供电公司计收的费用减去各业主电表应承担的电费和分摊公共设施所耗电费为物管中心应承担的电费，应遵循专款专用原则，即本月收取的水电费必须首先用于保证该期水电费的支付。小区不得以此类收款支付日常的`费用开支，以免影响水电费的正常支付。
(6)、对于需要转账结算的各项支出，经物业经理核准签字，送总公司财务部审核、董事成员签字后，在支票签发登记本上进行登记，加盖财务专用章及法人章进行支付。
4、资金报表：
(1)、每天由各小区收银员填报每日收款报表给物业公司出纳，由物业公司出纳汇总后报公司领导。
(2)、报表需注明当天款项的增加、减少情况说明。
三、会计核算
1、统一设置以下会计科目：
(1)、营业收入：主要核算物业小区向业主(或物业使用人)收取的物业管理费;小区收取的停车费;工本费等;;
(2)、营业费用：主要核算物业水电维修、保洁及绿化等部门发生的费用;下设明细科目：工资、折旧费，办公费，其他费用，低值易耗品摊销，长期待摊费用摊销，福利费、维修费、清洁费、电费，水费，社保费及其他。
(3)、财务费用：主要核算银行托收，托付手续费，支票工本费，利息收入等;
(4)、其他应收(应付)款：主要核算代收代缴款项及装修期间的保证金等。
2、会计报表
(1)、财务结账日期为月末最后一天。
(2)、会计人员应于次月的10日以前将会计报表报物业总公司财务部。并将本月应缴的各项税金明细报总公司审批，批准后才报税。
四、档案保管
1、已使用的收据存根联办理缴销登记后由物业公司会计进行保管。
2、财务档案应按财政部《会计档案管理办法》规范要求进行整理、装订、归档。
3、当年会计资料由物管中心会计部负责保管，次年建立新帐后应将上年度全部财务资料移交总公司财务部负责归档保管。
4、归档的会计资料不得携带外出或外借，凡查阅、复制、摘录会计资料须经董事成员或财务总监批准并办理相应手续，借阅人对档案资料要严格保管，限期归还。
五、检查控制
1、会计每月须对小区出纳的财务工作进行检查，包括收据的填开、领用、缴销;原始单据的归档、保管;账簿登记、账证相符情况;现场盘点库存现金，账实相符情况。并对检查内容以书面形式经双方签字确认后上报总公司财务。
2、出纳应对各小区收银员的收费工作进行检查监督，对于有不符合“收据发票使用规定”及“收款规定”的行为，应及时上报。
3、会计每月须与集团公司核对往来款，并签署对帐单，确保双方帐务清楚。
4、物业公司财务应对各小区领用、缴销票据及时核检，发现问题应及时上报有关领导。
5、物业公司财务和总公司财务应对各小区财务收支情况进行不定期联合检查或抽查。
6、根据公司领导安排，聘请外部的会计师事务所对物业公司各小区财务收支执行情况进行年度专项审计。
六、相关责任
1、物业小区各出纳对现金的收支负有直接责任，会计负有监管责任，小区物业经理负有管理责任。
2、禁止私设帐外帐、收款不入帐等，禁止不使用统一规定票据收款、私刻公章等，否则一经发现直接上报董事局严肃处理。
3、会计档案的保管年限按财政部《会计档案管理办法》规定执行，如因人为保管不力丢失档案资料则追究保管人责任。
4、由于不按本管理办法操作给公司造成经济损失的，由相关责任人全额赔偿。
本制度由总公司财务部负责解释和修订。
__年×月×日
物业财务管理制度和标准（篇15）
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及管理要求，制定本规定。
除了规定另有规定外，物业管理企业执行，《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业(以下简称企业)，也包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司;股份有限公司等各类组织形式的企业。
第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房、共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用(如租赁费、承包费等)。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权限、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付速达软件 的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物凿权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的.维修基金;企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程是发生的的各项支出，按照国家规定计入成本费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。()营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3%-0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回去已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章 收入及利润
第十三章 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四章 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大维修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公从代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第五章 附则
第二十一条 本规定自____年1月1日起施行。