小区满意度调查方案

　　物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。那么住户都对小区的满意度是怎样呢?有什么问题需要提出。以下就是小编为大家整理的方案，希望能够帮助到大家。

　小区满意度调查方案1

　　一、物业管理工作的基本情况

　　据调查，某小区位建筑面积72374.23平方米，其中住宅建筑面积约71280平方米，共计25栋792户，始建于年，全部为多层住宅楼，每户面积约90平方米。于年交付，入住率达到87%左右，居住覆盖率呈上升趋势，小区绿化面积是建筑面积的35%以上。该小区物业服务公司拥有管理服务人员18人，小区只有一个主出入口，属于全封闭小区。设有地上停车位153个，以及地下停车场，配置了一处儿童娱乐园，有独立的物业管理用房，小区主要道路以及单元口都配备了摄像监控系统。

　　二、小区物业管理存在的问题

　　1、物业管理企业反映存在的问题：一是业主对物业服务的意识谈薄;二是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立;三是不服从管理，乱扔杂物现象时有发生，自律意识淡漠;四是少数不按时交纳或不交纳物业管理费;五是前期配套设施不完善。主要表现在：中控门未起到相应的作用、没有配套的宣传栏、没有自行车摩托车车棚等;六是物业可使用费用太低，导致物业企业不能正常的服务和运行。该物业公司管理人员介绍：该公司现有职工共计18人(其中保洁6人、门卫3人、监控5人、水电工1人、会计1人、管理人员2人)。人员工资每月就需要2万多元，而就算全额收取物业费才2万8千余元，根本就不够企业的正常运行，只能雇佣一些退休工人，否则企业根本无法维持。

　　2、业主反映存在的问题：本人分别对小区部分业主进行问卷调查，业主集中反映的问题主要有：一是物业管理开始比较好，但一个月以后就不行了，门卫的雇佣都是老人，反映比较慢，从而失窃的现象时有发生;二是小区内的监控没有发挥应该有的作用，失窃过后出现监控死角;三是外来人员以及车辆进出比较随便，平常大清早就有人在小区内叫卖，影响业主休息，管理没有到位;四是公共设施损坏不能及时维修;五是楼道卫生不能按时打扫，往往是一个星期才能打扫一次;六是宣传不到位，不知道物业到底是干什么的，也不知道有业主委员会这个机构。

　　3、调查发现的问题：一是业主和物业管理企业矛盾突出。物业管理服务行为不规范。该物业公司是分公司，聘用人员没有一人取得物业管理上岗证，从业人员整体的素质不高，服务水平不高。物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差，只能做到最基本的环境卫生及绿化维护，对车辆乱停乱放、外来人员进出等基本管理没有尽到应该尽到的义务。没有物业宣传，整个小区没有相关的物业宣传，未按规定公布收费项目以及收费标准，物业日常服务收支不够透明。加上业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清，有的甚至不知道物业是干什么的。业主反应问题得不到及时解决，使业主和物业管理单位矛盾日益突出;二是物业费难收。小区物业费收取难原因很多，不交费的理由更是多种多样，主要表现在：房屋质量缺陷、邻里纠纷、失窃、对物业管理服务不能满足个别住户要求等，都作为不交费的理由。该小区物业管理费是按每0.4元/平方米收取。物业费收取率为80%左右，空置房只收取部分，物业费不能按期缴纳，就会造成恶性循环，如此恶性循环，直至物业企业把心事都放在了收取物业费上，而无心服务导致服务质量下降，广大已交业主一同深受其害。而物业公司对不交费业主只能是上门追缴，其他毫无办法;三是业主委员会流于形式。小区业主不知道有业主委员会，主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

　　三、对策和建议

　　1、加强宣传，广泛发动。物业管理是一项新兴发展行业，为确保小区物业管理工作的顺利开展，物业管理企业必须必须多渠道、多形式、多角度地开展宣传活动，公开物业收费标准和物业日常项目开支的情况，让业主明确交的物业费用在那里了。让市场经济观念深入人心，增强业主物业管理消费意识，花钱买服务的意识，让业主心中明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，使业主认可、理解、支持物业管理。同时要深入基层，调查研究，摸清社情民意，广泛听取业主意见，科学制订物业管理方案，为小区物业管理的顺利实施提供保障。

　　2、理顺关系，明确职责。物业管理是一个社会性工程，涉及面广，情况复杂，为确保工作的正常开展，必须协调各部门，明确职责，理顺关系。一是要协调与某企业的关系，要求某企业落实小区部分房屋漏水及单元进户门损坏问题，解决历史遗留问题。提供物业管理必备的房屋设计、图纸资料和档案资料，更好的明确小区的死角，加强对死角的监控力度;二是理顺物业管理公司与房产局物业办、辖区派出所、社区居委会、环卫、绿化等部门的关系，分清、规范相互之间一些具体环节的权、责，营造有利于物业管理的外部环境，这是搞好小区物业管理的重要环节。

　　3、提高认识，明确责任。目前，小区的业主自治自律意识比较差，政府要硬性规定实施业主委员会制度，使物业公司在业主委员会选聘后开展的物业管理工作得到约束和监督，居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调，促使物管工作正常有序开展。让业主委员会制度真正的起到作用。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。

　　4、完善配套设施。要进一步完善封闭式管理配套治安岗亭、围墙等设施，尽量聘请专业的保安队伍，为物业管理工作顺利开展提供基础保证，解决部分车辆乱停乱放现象，对小区内破损较为严重的基础设施进行改造。

　小区满意度调查方案2

　　一、街道和街道辖区物业小区基本情况及主要特点

　　截至年6月底，街道辖区共有物业小区个，总建筑面积约万平方米，物业管理服务企业家。小区成立业主委员会的有个，占总数的45.7%;正在进行换届选举中的有x个，其中，由于各种原因长期成立不了的有x个;因物管问题和业委会组建换届问题发生纠纷的有x个。街道辖区共有住宅小区个，总建筑面积约万平方米，物业管理服务企业家。单位自管家，社区代管小区家，三无小区x家，小区成立业主委员会的有个，正在进行选举中的有x个.

　　总体看，街道辖区物业小区主要有以下三个共同特点：

　　1、新建物业小区数量剧增，迎来小区业委会组建高峰期。辖区三年内新建物业小区和交付使用的小区不断增加，先后有几十个小区进行业委会筹备和组建工作。

　　2、因物业建筑质量、建设遗留问题、房屋公共维修基金的归集使用以及物管公司的服务质量等问题引发的物业纠纷时有发生。

　　3、业主委员会组建难、运作难、监管难，引发问题纠纷多的现象较为突出。

　　二、物业小区存在的主要问题及原因

　　(一)物业建设开发、销售等环节遗留问题多种多样，成为引发其他问题的根源

　　现象一、新楼盘工程质量出现问题。主要表现有：①一些小区物业在开发商向业主交付使用后，发现存在房屋外墙渗漏等质量问题。②开发商向业主交房时仍存在管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工、不完备的情况，影响业主居住。

　　现象二、物业销售中遗留下来的问题。主要表现有：①销售广告承诺内容与实际交房时不符。②擅自将小区公用部分(如屋顶、公共绿化地等)承诺给少数业主使用。③擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

　　现象三、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。开发商挪用或不及时向有关部门缴交房屋公共维修基金，给后期物业管理带来困难。

　　例如南山辖区鼎太风华、缤纷假日和诺德花园小区都是在物业设计开发、公共面积使用、物业产权划分等方面的承诺内容与实际交房或后期建设时不符，引发开发商或物业公司与业主间产生矛盾，并逐步升级发酵，导致业委会选举难、物业管理难等系列问题，甚至发生小区悬挂标语横幅，业主聚集上访堵路，打砸、伤人等暴力冲突事件。五里墩辖区的五里商城小区的公共维修基金补交，开发商不知去向等。

　　主要原因：

　　①很多问题要到物业使用阶段才能发现，造成矛盾发酵或向物业公司转嫁。

　　②工程质量验收标准不够细致、规范，相关部门审验、监管不到位。

　　(二)物业公司管理服务不规范、不到位，常常引发物业纠纷

　　现象一、物业公司资质、水平良莠不齐，服务质量总体偏低。虽然经过审核评级，但员工素质、公司规模、综合实力和专业化管理水平等各项指标表现优秀的物业公司较少，很多物业公司服务意识不强，物业员工主动上门服务少，业主对物业服务人员的综合满意度低，有的物业公司在管理中问题百出，口碑极差。

　　现象二、物业公司的经营管理不规范。由于产权不清，有的物业公司擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有;有的物业公司资金使用、财务审计缺乏公开透明度，存在挪用物业管理费、违规使用维修基金、做假账等现象。

　　主要原因：

　　①物业服务收费标准低、收费难、成本高，物业服务从业人员报酬低等原因导致物业公司招工难，难以保证员工高素质和服务高质量，在合同中、后期物业公司“自炒鱿鱼”现象不断增多。

　　②相关政策、法律法规不够完善，行业标准不够统一规范，物管行业缺乏政策扶持力度和良性竞争机制，行业协会监管自律、奖惩制度形同虚设，政府有关部门的管理监督没有真正落实到位。

　　例如南山街道辖区月亮湾山庄物业纠纷中，南油物业在合同到期、法院判决其限期退出的情况下，以账目尚未核清为由一直拒绝退出，街道、社区和职能部门多次采取口头、书面形式要求其执行法院判决退出管理，但该物业公司仍然不理不睬，导致后期发生较为严重物业纠纷事件。

　　业主参与度不高，并处于相对弱势，业主、业委会很难与开发商、物业公司形成制衡机制，有效监督不够。

　　(三)业委会存在“三难”问题，成为引发问题纠纷的焦点

　　现象一、成立难

　　在业委会的组建上，两街道辖区已经成立业主委员会的物业成立率都不到50%。有些小区从部分业主提出成立业委会申请后，筹备和组建工作持续1、2年时间，最终没有结果，过程中还出现小区业主分派、对立，甚至引发纠纷、上访等情况。

　　主要原因：

　　①业委会缺乏群众基础，业主参与意识薄弱。一些业主认为小区硬件和物业管理过得去，有无业委会没有关系，有的业主甚至不知道小区哪家物业公司在管理，不知道小区有没有业委会。所以，很多小区在业委会组建过程中，由于报名人数不够，选举在筹备阶段就流产了。

　　②一些开发商和物业管理企业对组建业委会不积极，担心业委会成立后业主的势力大了，物业不好管理，甚至有可能炒掉物业，所以采取不提供业主资料、拖延时间等各种手段致使筹建、组建业委会工作就难以进行。例如辖区现代城华庭、美丽湾公寓等小区都发生以上情况。

　　现象二、运作难

　　一些小区虽然成立了业委会，但在日常管理方面，存在委员到会率低、参与度差等情况，致使工作无法正常开展，业委会形同虚设;在履职方面，业委会成员缺乏与业主、物业之间的有效沟通，业委会不作为、业主大会长期“冬眠”等现象普遍存在，未能充分发挥桥梁和监督作用。

　　主要原因：

　　①业委会成员的服务意识、工作积极性不高。业委会组织较松散，且服务工作一般都要占用业余时间开展，大部分业委会成员难以真正做到在其位谋其政。

　　②业委会成员素质和能力参差不齐。上班族、年轻人大都没有时间参与业委会工作，所以入选的业委会成员往往是年龄较大的退休人员，有的小区个别业委会成员年龄达到70多岁，在个人精力和活动能力方面都不够理想，且小区事务常涉及工程整修、财务审计、设备养护、维修资金使用等专业和法律方面的问题，对业委会成员的知识面、综合能力和相关经验等要求较高，很多业委会成员难以胜任。

　　现象三、监管难

　　实践证明，业委会是把双刃剑，用得好可以发挥很大的积极作用，如果业委会出现问题，往往导致小区出现矛盾和纠纷，影响和谐稳定。业委会常存在以下典型问题：

　　①个别业委会成员动机不良，具有很强的私利性。在行使职权时为谋取个人利益，违规使用小区通过出租经营用房或利用公共部位出租产生的收入擅自增加业委会成员工作补贴，甚至收取其他物业公司好处，积极主张和操作更换物业公司事项等。

　　②部分业委会乱作为，运作不规范。因缺乏内部管理和约束的机制，少数业委会工作比较随意，超越权限行使权利，小区维修基金使用、设施改造、业委会成员任免、开展诉讼等重大事项不按规定进行公示或召开业主大会通过，暗箱操作、违规操作现象时有发生;个别业委会成员与物业公司相互勾结，形成利益团体，牺牲业主利益，侵犯业主权益，甚至出现个别业委会完全被业委会主任控制，业委会主任以权谋私，从中获利的情况。很多情况下，业主是在不知情的情况下“被代表”，合法利益“被牺牲”，而业主往往因为处于弱势，对此类行为难以制止。

　　个别业委会维权手段不合法，造成社会不稳定因素。一些业委会成员为达到发泄私愤、谋取私利等目的，假借为业主维权名义故意制造事端，挑起业主与物业公司、政府部门之间的意见和矛盾，带头或煽动业主采取非正常上访、游行示威等过激行为扰乱社会治安。物业纠纷多发，使基层政府组织承担的维稳压力日益加大。

　　主要原因：

　　①利益驱使，权力诱惑。这与当前物业小区管理中对业委会存在的错误理解和导向有关。大部分业主不关心业委会选举，而个别业主则表现为过度关心，究其原因，“无利不起早”!错误的将加入业委会作为一个谋生手段，一些业主在报名参选时就问社区工作站的工作人员：“我们一个月能有多少补助啊?”、“听说某某小区业委会每个人每月发一两千块钱呢!”;一些业主认为业委会是个权力机构，无所不能，进了业委会就有了权力，有了地位，可以领导自居，业主、物业、政府都得“听我的!”。

　　②法律法规和相关政策不够完善，规范性、指导性有待加强。很多文件，无论在时效性、操作性上，都不能适应当前的实际工作需要，基层工作人员在具体实践中遇到很多存在争议的问题时无可遵循。

　　例如：上级业务主管部门，一般情况下也只能在业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定时，责令其限期改正或者撤销其决定，而达到解散业委会的条件比较宽泛，实践中很难落实，也极少实施。

　　机制不够健全，指导监管缺位。在人员机构方面，基层专项工作力量薄弱，人手不足问题普遍存在，工作人员业务水平、相关法律知识掌握等不能适应形势需要和工作实际，工作能力不足、方法欠缺、疲于应付，对业委会很难真正做到指导准确和监管到位。在工作机制方面，政府相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的现象，各部门之间职责不清、协调不畅，行政管理和物业管理关系难以理顺，缺乏相关的应急处置、协调联动机制和有效的监管措施，在实际的工作中有时出现“谁都能管、谁都不管”，相互推诿的情况，致使很多矛盾越积越深，工作陷入被动局面。例如月亮湾山庄纠纷问题久拖不绝，一定程度上是因为政府相关单位和部门指导不够准确，监督不够到位，措施不够得力，工作中没有形成有效合力等原因造成的。

　　三、相关对策及工作建议

　　如上所述，因物业小区管理引发的一些问题在一定程度上已经成为影响社会稳定，阻碍社会发展的绊脚石。问题的解决不会立竿见影，制度的完善不在一朝一夕。我们认为，政府部门、物业公司、业委会、业主四方面都有导致问题的因素，都负有责任，协调和理顺诸多主体之间的法律关系，打破阻碍物业小区规范化运行管理的瓶颈，形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、共创和谐的物业管理局面成为解决问题的关键。根据工作实际，谨提出以下相关思考及工作建议：

　　(一)高度重视，调整思路，树立新型管理和服务理念

　　高度重视不是口号，是迫切希望!呼吁社会各方对这一问题真正引起关注，合力解决问题。小区物业管理是一个新兴行业，是社会建设和管理的重要组成部分，关系到千家万户的切身利益。深圳的社会建设、管理和服务都走在全国前列，出租屋、外来人口等基础性管理模式成熟有效。作为街道一级的基层政府部门一定要认清形势、有所作为、敢于担当，我们更加不能回避、不能畏难、不能敷衍，必须克服难处、想到细处、落到实处。

　　在认识和理念上，要处理好服务与管理的辩证关系，在加强管理的同时注重服务，使其相辅相成。把以人为本，业主自治，支持和维护大多数业主合法权益作为工作的出发点，根据小区居民群众的合理需求开展工作。要抓住物业公司和业委会这两个核心，引导他们在依法实施民主自治管理，服务居民群众上发挥应有作用，实现建立“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、关系和谐的物业小区”的总体目标。

　　在实际工作中，要在“人、财、物”上给予充分保障。进一步增加人员编制，充实工作力量，改变基层工作人员疲于应付的工作局面;业务主管部门要进一步强化履行专业管理的职能和责任，重心下移，切实加强对基层的指导帮助，做到准确、细致、到位，并具有明确性和可操作性，要加强法律知识和相关业务培训，提高专项工作人员的工作能力和水平。

　　(二)完善法规，细化政策，建立健全规范化物业小区管理工作机制

　　物业建设开发遗留问题，物业公司管理服务不规范、不到位以及业委会“三难”现象，对小区业主的正当权益造成侵害，谁来监督?怎样监督?如何打破物业小区管理运行瓶颈?成为政府面临的工作难题。加强政府的指导和监督力度，建立完善依法行政、规范管理的制约机制是解决问题的关键。

　　在法律层面，有关部门尽快出台操作性强的《业主大会和业主委员会指导规则》，填补法律漏洞和监管空白。重点对一些在日常管理中较为多发，容易产生争议的典型问题加以明确和解决。对物业公司服务质量等问题，要按照“按质论价”的原则合理界定和明确制定物业小区管理服务内容、收费标准和小区维修资金筹集、使用等具约束力的操作程序和实施细则;建立物业服务诚信考核制度，考核结果与物业服务企业等级评定、资质升级和政府奖励补贴政策相挂钩;在日常监管、考核和奖惩程序上要权力下放，充分听取街道、居委会、业委会、业主等方面的意见，对行业协会和主管部门的行政处罚权给予法律上的保障。对业委会给予清晰、准确、合理、科学的定位，明确权利义务和法律责任，建立规范、有效、透明的考核和监督制度;完善业主大会、业主委员会组建和运作程序;推行业主委员会有偿服务制度，统一薪酬标准;明确业委会不作为、乱作为的处罚规定;建议明确业委会备案为必经的审批程序，属实质性备案;对由街道办事处组织联席会议的程序、效力、责任等问题加以明确。

　　在行政层面，主要解决政府各有关部门职责不明确，管理与服务脱节的问题。建议改变市、区主管部门单一管理的模式，在街道办事处成立专职机构，专门负责物业管理工作，建立市、区、街道三级物业管理行政职责;建立物业小区管理服务综合信息系统，对物业企业、业委会、业主、物业从业人员以及物业专项维修资金等方面实现科学化和信息化管理;建立物业小区矛盾纠纷调处联动机制，对涉及小区公共安全的设施设备应急维修、物业公司撤盘、物管纠纷等重大、疑难、复杂问题的个案，立即启动专项工作组模式，各部门形成合力，对存在的突出问题及时制定工作方案及解决措施。

　　(三)开拓思路，创新方法，探索行之有效的物业小区管理模式

　　在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基础上，日常工作中，必须要在方式方法和管理模式有所创新和突破。结合南山街道实际，我们拟逐步推行“一三五一”物业小区管理服务工作模式，以“促沟通、解矛盾、创和谐”为目标，以强化物业公司、业委会指导监管为重点，积极搭建多元互动平台，有效实现多方联动管理，及时化解各类矛盾纠纷，有力维护小区稳定和谐。

小区满意度调查方案3

　　一、前言

　　随着城市建设的发展，城市居住小区已日益成为城市居民集中居住、生活的基本社会单元。在这个社会单元中，是以居民的自治管理为主，社区管理为辅的基本特征。小区自治管理的好坏，不仅关系到每户居民的切身利益，更关系到小区居民的主人意识、社会意识和民主意识的建立和培养。作为以“市民社会”为基本特征的社会发展规律和方向，市民组织的发展完善，是衡量一个城市发展与否的极重要标准。从这个意义上说，小区自治管理的状况和能力不仅关系到社会的和谐和稳定，也关系到城市发展水平和政治文明的建设问题。作为首善之区的区，不仅是全国最早开展社区建设的城区之一，也是社区建设成效最好的城区之一，因此，更应该努力关注这些来自社区的基本的社会治理问题。

　　但就目前而言，我们城市小区的自治管理还相当不完善，其突出地表现在以下方面：

　　(一)业主大会发起组织机制缺乏。就区而言，几乎没有一个小区召集过真正意义上的业主大会和规范的书面业主大会。

　　(二)业主委员会的工作机制和组织能力欠缺。目前，区范围的小区中，绝大多数的小区业主委员会都是名存实亡，不能正常的开展工作和履行职责。

　　(三)业主委员会作为业主大会的执行机构和业主利益的代表者和维护者，其选举产生和发起组织的程序，存在着明显的不公正、不合理之处，使得业主对业主委员会不信任，业主委员会难以有效开展工作。

　　(四)涉及业主切身利益的收费问题、帐目管理问题，不透明、不公开，缺乏有效的业主监督制度。

　　(五)业主对自治管理缺乏热情与信心，加剧了业主呈一盘散沙的状况，意见难统一、不团结、不配合，使得业主自治实际处于被悬置的状况。

　　以上这些问题的普遍存在，使得小区管理水平长期在低水平徘徊，业主的合法权益得不到有力保障，业主的社会参与热情受到伤害，不满情绪却有增无减，不仅造成了小区自治管理中普遍存在着的各种矛盾，还造成了小区公共设施和公共场地、绿地被不法占用、改作他用和损毁，造成小区环境、形象和质量指标的严重下滑。

　　二、问题产生的原因

　　目前，区城市建设速度较快，新建小区比较多，新建小区的设计规划要求也比较高，有比较完善的公共配套设施和公共场所、绿地等要求。同时，小区治安、防盗等安全管理问题，公共设施和公共场所的使用问题，以及小区里面摆摊设点经营问题，也为小区居民们普遍重视和关注，并直接涉及小区业主的切身利益。这些都对小区的管理提出了更高的要求，使得小区的管理成为我们社会管理中，尤其是城市管理的基本内容。小区管理水平和状况，成为城市发展水平和城市管理水平的重要标志。

　　纵观目前小区管理中普遍存在的自治管理不完善，严重影响小区和谐稳定的诸多问题，纵观其原因在于：

　　(一)管理思路上，在对小区自治管理的关系中，存在着强调以物业管理企业为核心，业主自治管理机制为辅助的问题

　　首先，在由传统的房管理念发展为住宅私有化后所出现的专业化、企业化、服务性的物业管理模式过程中，人们并没有完全改变物业“管理”的观念，而把现代物业管理当成传统传统房管模式的延续。从而在对小区自治管理的模式设计上，自觉不自觉地突出了以物业管理为核心。

　　其次，在实践中，由于目前的小区业主相对松散，彼此不熟，业主大会的召集机制不完善，业主委员会工作机制和责任不明，使得业主大会和业主委员会难以发挥积极有效的作用。现实中，业主委员会的主要职能就在于和物业管理企业签订物业管理合同，而物业管理合同一旦签订后，物业管理企业便成为小区管理的中心和主宰。业主大会由于难以召集，业主委员会也由于自身地位和组织机制的松散，且业主委员会的成员又大多是兼职、义务工作，因而难以发挥其有效的作用。相反，物业管理企业却往往利用其完善的企业法律组织行为和较复杂的背景，自觉不自觉地改变了其受广大业主聘用，为广大业主服务的法律本质，反而成为名副其实的广大业主的管理者。

　　再次，在广大业主和物业管理企业发生纠纷的情况下，政府有关部门和司法部门也都更多的从维护物业管理服务的延续性出发考虑问题，而很少从尊重广大业主的意愿和维护广大业主的选择性角度考虑问题。

　　(二)业主委员会的选举和产生机制存在严重不合理，不规范的现象

　　业主委员会的产生，既体现了对广大业主基本权利的尊重和保障，又直接决定着业主委员会能否真实代表业主的根本利益，在维护广大业主权益过程中能否主动发挥作用的问题。目前，业主委员会的产生机制或是由房地产开发公司组织选举产生，或是由物业管理企业组织选举产生。由于房地产开发公司和物业管理企业之间有着特殊的利益关系，物业管理企业和广大业主之间是一种选择和被选择的关系，因此，这两种业主委员会的选举产生方式就难以将物业管理企业的利益与业主的权利真正剥离，很难保证其公平、合理。

　　在目前选举方式下产生的业主委员会不仅难以获得广大业主的信任，也使得广大业主逐渐对选举产生的业主委员会的做法丧失信心，这是目前业主委员会的选举中广大业主参选率不高，参选敷衍了事的重要原因。据调查，占八成多的小区居民对业主委员会是没有信心的，同样有超过八成的业主对业主委员会的选举不热心和不能认真对待。

　　这一状况还导致了广大业主对维护自身在小区中切身利益的高度关注和对维护自身利益的组织机构的不信任，以及对利益代表机构产生的无奈选择之间的社会矛盾。同时，也使得广大小区业主逐渐对小区公共管理事务和公共利益维护的社会意识日趋淡薄，以及个人主义的不恰当上扬。在调查中，绝大部分业主对小区公共事务和公共财产的管理，采取事不关己、高高挂起的态度，而一旦涉及个人利益，则事已关己、高高跳起。甚至目前不少小区中普遍存在的车辆被划、被砸的现象，皆由这种矛盾引起。物业管理企业为了增加收费，把很多公共场所，甚至绿地作停车之用，而一些业主既不能有效发表意见，却又心有不甘，于是就采取类似手段以泄心中不满。

　　(三)小区的自治管理和社区管理相脱节

　　目前，小区物业管理的思路基本是建立在以物权为核心的法律制度的构建上，而忽视了小区自治管理的社会性和其在政治文明建设中的意义。在这样的认识思路下，对小区业主大会和业主委员会的产生和工作机制的实践，也都是建立在以对不动产为核心的工作机制上的，其工作指导单位归属于房产管理部门。而物业管理企业和房地产开发企业在业务上也受房产管理行政部门的管理。这样的管理一方面存在着业主对物业管理企业难以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小区自治的管理模式逐渐脱离其合理的社会性要求。

　　事实上，从社区管理的角度，其本身就包含着以小区为单位的，包括对人管理和对物管理在内的最基层的社会管理。但是，目前小区自治管理和社会管理恰恰是相脱节的。作为社会管理重要内容的小区物业自治管理，社区管理无法介入其中，也无法在其中发挥积极作用;而小区物业自治管理所存在的松散性、非常设性的弊端却又得不到和小区管理最为密切的社区管理的支持和帮助。因此，小区自治管理长期处于一种涣散、低效和无力的状况，不能有效的发挥其应有的自治管理作用，也不能充分调动广大业主参与小区自治管理的积极性和责任意识，更使得很多问题难以通过有效的工作机制和法律途径予以解决。

　　在调查中，不仅绝大部分居民迫切希望社区组织能够在小区物业自治管理中发挥作用，支持和指导小区物业自治管理工作，以有效改变小区业主自治组织的名存实亡和组织无力的涣散状况，而社区组织也普遍认为由社区组织指导、支持小区物业自治工作既能够有助于社区工作的开展，也能更好的发挥小区业主自治管理的作用。

　　三、建议

　　(一)物业管理企业和业主自治管理工作，应调整为不同机构指导和管理。物业管理企业和业主之间，是一种服务与被服务的关系。这种法律关系的性质，就决定了作为全体业主利益代表的业主大会、业主委员会和物业管理企业之间，具有事实上的利益对立性。因此，只有将物业管理企业和业主自治工作的指导和管理机关分属于不同的行政主体，才能在维护各自利益的前提下，有效地调整和促进物业管理企业与业主大会、业主委员会之间正常、平等的工作关系。事实上，根据《物业管理条例》的规定，业主自治工作的指导、管理者，既可以是房产行政主管部门，也可以是城市的街道办事处。因此，为有效解决目前小区自治管理中存在的问题，应尽快将小区自治管理工作由现在的房产行政主管部门主导，调整为由街道办事处或其委托的社区进行指导和管理。

　　(二)尽快施行小区物业自治管理和社区管理有效结合的管理模式，并建立在社区指导和支持下的业主委员会选举制度。

　　在区全面推进社区工作的努力下，区已成为全国社区建设成效最好的社区之一。在进一步建设更高水平和谐社区的工作中，小区自治管理水平的提升和管理状况的改善，无疑应成为加强社区建设的重要工作内容，也是构建小康型社区体系的必由之路。建立街道委托社区指导和支持下的小区业主委员会选举制度，既能够使小区的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指导，也能够有力地强化业主委员会的工作职能，更能够将小区自治管理和社区管理有机地融合，从而更好地发挥社区工作的作用，取得社区工作更好的成效。

　　(三)探索建立小区业主委托代理的管理制度。

　　目前，业主委员会由于多为兼职人员从事相关工作，业主委员会的工作机制难以保障，业主委员会及其成员的工作责任难以落实，这往往导致业主委员会工作效率的低下，维护全体业主权益的能力不强，对物业管理企业的制衡性显得软弱。为此，从维护广大业主权益、提升广大业主主人意识和社会管理意识的角度出发，可以探索建立小区业主大会或业主委员会委托律师事务所等专业法律服务机构代理业主大会或业主委员会的制度。专业法律服务机构代理制度的建立，将充分发挥专业法律服务机构的专业性、组织性和法律服务性的优势，能够有效地代表和体现广大业主、业主大会或业主委员会的意志。